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    觀點與朱靜面對面:“輕舟”已過萬重山

    觀點 觀點
    2021-07-19 11:38 226 0 0
    2020年11月17日,上坤地產正式登陸港交所,創始人朱靜敲響了身旁的大銅鑼。

    作者:觀點地產新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    伴隨這一聲鑼響,年僅11歲的上坤正式在資本市場揚帆起航。年輕船長朱靜正帶領上坤,駛向更遠的彼岸。

    編者按:一個博鰲,一個行業。

    走過逾二十載光陰,博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。
    來到2021年,在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下,中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代,都與過往二十年大有不同。
    作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業,在大時代浪潮席卷而來之際,中國地產企業和行業精英們如何調整與應對?
    值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節,觀點地產新媒體一如往昔,遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人,講述他們的故事與廣闊視野。

    距離上坤總部“上坤國際廣場”不足500米的地方,“融信·上坤中心”已經冉冉升起,這里即將成為兩家上市集團的新總部。

    我們與朱靜的會面地點便選擇于此。

    與以往的記憶不同,除了傳統印象中藝術、設計所帶來的美感,這個新建總部融入了更多的人文與科技,上坤將“為宜居而來”理念恰如其分地應用到商業與寫字樓的建造中。

    五樓電梯大堂入口處,擺放著一個雕塑,“這個藝術作品叫'彪悍人生',全上海一共只有三個?!?/p>

    短短一年時間內,上坤地產的“彪悍人生”走過了兩個重要節點——登陸資本市場與即將搬遷新總部。

    朱靜身上的標簽又多了一個:上市公司董事會主席。

    2020年11月17日,上坤地產正式登陸港交所,創始人朱靜敲響了身旁的大銅鑼。

    伴隨著這一聲鑼響,年僅11歲的上坤正式在資本市場揚帆起航。

    “我們把上市當成一個階段性的目標?!憋@然,上市不會是上坤的終點,也不是朱靜的終極目標,這位年輕的船長期望駛向更遠的彼岸。

    上市的意義
    朱靜過往履歷中,也可以看到一段關于上市的歷程。

    2008年6月,建業地產正式在港交所上市,彼時她正履職于建業地產。

    從2003年加入建業到2009年末離開,朱靜在內部輪轉了多個崗位,最終坐到了副總裁的位置上。

    一家地產公司從籌備、遞表、過會、招股到最終上市敲鑼,各個階段朱靜都已經有所感受,當時2008年正值金融危機,企業發展的困難程度相比今天有過之而無不及。

    或許正是因為這段不同尋常的經歷,見過大風大浪的朱靜,面對敲響港交所大鑼帶來的改變時,顯得游刃有余。

    “從2010年成立開始,上坤地產的管理就很規范,這一點上市前后不存在很大的變化?!敝祆o說。

    與很多傳統地產企業不同,上坤從創業起就擁有財務投資人,正因為對投資人負責任的態度,企業內部的流程都很合規。

    “但總體來說,上市給上坤帶來的改變還是非常大?!?/p>

    首先融資渠道進一步打開,融資方式更加多元化;其次,上坤成為一家上市公司后,品牌影響力與公信力都有極大提升;第三,上市給了上坤一個很好的激勵機制,以此吸引優秀人才加入。

    一件事情往往會具有雙面性,當我們詢問上市帶來的壓力時,朱靜自信地笑了笑。

    “相比壓力,我們更喜歡積極地看待問題。我們會主動通過資本市場的維度,來思考什么樣的公司是一家好公司?!?/p>

    她向我們透露,上坤會研究過去優秀的上市公司做對了什么,例如公司治理、整體均衡性;以及收集同期上市房企們的負債率、毛利率、IRR、ROE等各方面數據,以此來衡量公司的能力。

    上坤把上市作為檢驗公司能力、增強公司核心競爭力的過程之一。

    在優秀的房企中,朱靜把旭輝、龍湖當作榜樣,并通過研究他們的行動,來對比上坤下一步的發展戰略、經營管理、組織能力、人才體系的搭建。

    當然,上市并不僅僅是公司內部的一次爬坡,意義還在于將上坤推向資本市場,讓其接受更客觀的考驗,并讓公司持續進步,向一家更好的公司發展。

    如今市場已經度過了規模為王的時代,衡量企業的優質有多方面維度,但絕非像以前那般唯規模論。

    于是,朱靜主動調整上坤的發展節奏,匹配市場中相對合理的速度,今年對外給出的銷售增長目標是15%。在上坤的“三五戰略”中,是以產品領先、效率優先為底層邏輯,實現適度規模增長,不會把規模放在首位,而是強調發展的高質量。

    變革中清醒
    朱靜與我們分享了她最近在看的一本新書《價值共生》,出自北京大學國家發展研究院BiMBA商學院院長陳春花,一位堅定的長期主義者。

    “在一個持續變化的環境里,沒有人能預測并借由預測做出判斷和選擇。在這種情況下,正確的做法就是朝著特定的方向,做好一次又一次調整自己的準備,并努力在前進過程中不斷驗證和改變,以適應不斷變化的現實?!?/p>

    從這本書中,或許可以看到朱靜對于行業與公司未來發展的理解。

    “三道紅線”的出臺,限制了房企不斷加杠桿、擴規模的企圖;“集中供地”更是在某種程度上改變了房企的策略。

    面對種種難題,朱靜的思路就是加強上坤多元化獲取土儲能力,如收并購、產業協同拿地、商住聯動,不僅僅依賴招拍掛手段。

    對于集中供地,上坤一直主動參加,卻并不會拿高價地:“為什么要積極地參與?我們覺得春江水暖鴨先知,可以通過土拍很快地洞察到市場的變化?!?/p>

    在過去,無論是房企的銷售節奏還是土地市場的推地節奏,都呈現一種上松下緊的狀態。

    這家年輕的房企在房地產大變革中時刻保持著清醒,做一個從現在來看無比正確的決定:2021年搶開局。

    上坤往往會提前一個季度進行相關部署,在與我們會面前一天,朱靜就已經召集高管為下半年甚至明年發展節奏、業務布局進行提前規劃。

    去年11月份,上坤開始籌備并實施春耕計劃,“上坤今年一季度的投資效果特別好,當時大家還在過年,公司基本上就已經投得差不多了,二季度開始慢慢收緊投資?!敝祆o透露。

    以首入汕頭項目為例,2月8日,距離除夕夜只有3天,上坤以10.88億元競得了汕頭新溪片區一宗商住地。

    如何判斷市場節奏與拿地窗口,考驗著每一家房企掌舵人的內功。朱靜向我們闡述了這個春耕計劃的重要性:“土地市場有季節性,房企在二季度拿地可以在當年形成供貨,所以很多公司會拼命去搶,因此我們在一季度就搶占窗口期,做好全年拿地規劃布局?!?/p>

    對去年和一季度的拿地節奏,朱靜是滿意的。截至2021年3月30日,上坤地產土地儲備總建筑面積約716萬方。

    她坦言,上坤從來不賭市場的好壞,不賭政策的調整,而是通過合理的數據與賬本,計算每一宗地塊的得與失。

    上坤在土地市場中的更大改變,在于調整了獲取土儲的方式比例,從去年開始,招拍掛獲取的土地儲備占比僅有40%。

    產業協同、商住聯動、收并購、政企聯手,這些看起來復雜的詞匯在朱靜眼里,無非就是“合作”,與不同的人合作,實現“共贏”。

    這是上坤與生俱來的標簽。

    以上坤與平安、首創在浙江烏鎮合作的千畝小鎮為例,首創負責商業板塊運營,上坤負責住宅板塊以及所有項目的開發、建設。

    產業合作拿地中,并不是指上坤要做地產開發以外的產業,而是將項目搭建為一個平臺,整合行業資源,各取所需互相成就,專業的人負責專業的事情。

    企業的定力
    隨著市場變化,上坤的“不變”成了公司的戰略定力,朱靜給出的答案是“深耕”。

    一個企業的成長需要時間,都會碰到難于逾越的發展階段。

    關于上坤走出上海前的故事已然耳熟能詳,朱靜要求一定要做到上海的前30,才能去新的城市。

    走出去的過程中,朱靜也沒有被市場上盛行的資本故事誘惑,延續自己的節奏,在重要核心城市扎下根基,并持續擴大品牌影響力與管理能力。

    朱靜對已入駐的城市十分滿意,并表示將在長三角、珠三角及中部三大核心經濟圈持續深耕:“我們不存在收縮的問題,2018年就完成了這些區域的布局,這三年哪里都沒去,就在這些區域深耕?!?/p>

    談到這個話題時,朱靜很堅定地說:“有多少公司有這種戰略定力?”

    正是由于清晰的戰略定力,給予了公司一定的張力:“上坤對這些區域的客戶、銀行、市場、政策都非常熟悉,所以無論是產品能力還是財務指標,都非常好?!?/p>

    深耕之外,朱靜給上坤定了一個新的戰略任務:“每年拿可投資金額的10%布局存量資產?!?/p>

    用她的話說,“存量是未來的市場”——這位長期主義信徒,正描繪著上坤的未來。

    例如,把商業作為第二曲線,商住聯動落地是上坤今年的重點任務之一,并推出了以“先番”命名的四大產品線,囊括“先番城”、“先番小鎮”、“先番薈”、“先番中心”系列。

    2021年4月,融信·上坤中心的商業部分“先番城”開業,這座TOD商業綜合體將是上坤長期持有的物業,無論是租金收益和資產增值前景都很好。

    目前,上坤商業也已投入了不少項目,在上海擁有近35萬平方米自持物業。這對于一家成立不久的企業而言,并不多見。

    自持商業、寫字樓所帶來的壓力,是不少千億房企都一直無法解決的難題,而上坤決定做“難而正確的事情”,背后則是對財務算術題的把控。

    事實上,每每向朱靜問起上坤的發展重點時,她總會把財務安全放在首位。

    她提到了一個詞:“財務節制”,這也是一種企業定力。

    面對市場上越來越多的房企暴雷,朱靜在發債上十分謹慎:“資本市場存在不確定性,所以就會出現問題?!?/p>

    相同體量的上市公司中,上坤的債務規模并不高。按照朱靜的計劃,控制發債規模,每半年發行一筆新債,避免集中兌付的風險。

    完成上市之后,朱靜決定讓上坤沉淀下來,通過一年時間調整,不斷優化公司的各個方面,財務首當其沖。

    長期主義者并不是一成不變,而是堅定地走著自己的道路,不斷審視自己的不足并加以修繕,自信與自省兩種個性在朱靜身上顯現出一種完美的融洽。

    ——“昨天開階段性的戰略研討會,最后開成了復盤總結會?!?/p>

    ——“每天要自省和總結?”

    ——“經常會自我檢討?!?/p>

    善于學習與反思的性格,一直是朱靜及上坤不斷成長的重要基因。

    “度過上市這個階段后,您認為上坤在短期內有哪些小目標?”訪談最后,我們讓朱靜作出一個總結,她給出了有些出乎意料的答案。

    “這是一個好問題?!敝祆o愣了一下,并沒有馬上回答:“我們早就不拿規模當里程碑了?!?/p>

    她繼而談到:“我們分為幾個維度,有財務的維度,有高質量發展的維度以及產品的維度,都很重要。這些不像上市,就是一個里程碑的階段?!?/p>

    最終,上坤的長期目標是要成為一個均好型公司。

    以下為觀點地產新媒體對上坤集團董事長朱靜女士的專訪實錄:

    觀點地產新媒體:集中供地政策對上坤有什么影響?公司如何應對?

    朱靜:上坤在去年或者說更早的時候,就培育了不單一依賴于招拍掛市場的能力,因為招拍掛市場受政策影響太大。

    去年公開市場招拍掛的地只占到土儲的40%,其他都是通過產業合作勾地、收并購的形式來拿地,這樣就保證了公司不會去搶價格過于昂貴的地。

    但是,上坤在拍賣市場仍然很活躍,為什么要積極地參與?因為“春江水暖鴨先知”,我們需要盡快知道這個市場的變化。

    上坤動手非常早,去年11月份時就做了春耕計劃,今年一季度投資效果特別好。當時大家還在過年,上坤基本上就已經投得差不多了,二季度開始慢慢收緊。

    因為土地市場有季節性,二季度拿的地當年還能形成供貨,所以很多公司會拼命去搶,期望在當年形成供貨。

    從整體土地儲備來講,我們還是可以的。所以一季度差不多拿完,二季度機會性的參與,合適的就拿,不合適的就不拿。

    同時,一季度我們開始部署二季度的百億搶收計劃,做業績搶收,提前為四季度甚至三季度末的投資做準備。

    基本上,我們會提前一個季度做相關部署,就像昨天在開管理層戰略研討會時,其實就已經在為下半年甚至明年的發展節奏、業務布局提前規劃。

    觀點地產新媒體:距離上市敲鐘已經過去了7個月,您個人的工作有沒有變化?公司有沒有感受到市場的壓力?

    朱靜:上坤和很多企業成長的歷程不一樣,因為我們成立時就有財務投資人,我也在建業經歷過上市的階段。

    所以,從成立第一天開始,管理就很規范、很透明,不存在上市前和上市后出現太大變化,內部流程和合規性一直以來都是這樣。

    至于管理上的難度,還要看上市目的是什么。

    我們把上市作為上坤未來參與市場競爭,增強核心競爭力的過程之一。我們會主動通過資本市場的維度觀察,什么樣的公司是一家好公司?觀察他們的管理規范、公司治理、財務指標、整體均衡性等。

    我們很少感受來自外界的壓力,反而是內部驅動要更符合資本市場的要求。

    那么,什么樣的企業是好企業?我們把所有企業財務報表都拿出來分析,所有的負債率、毛利、IRR、ROE等全部做了研究。

    一些是和我們同期上市的,還有一些之前做得比較好的上市公司,包括旭輝、龍湖等,都會主動研究他們,之后再看上坤下一步的發展戰略、發展節奏、經營管理,甚至是組織能力以及人才引進。

    我們也很欣喜地看到,現在這個行業,一是國家政策、二是金融機構、三是資本市場,對房地產企業的評價越來越多維度,不像以前那樣唯規模論。

    從前年開始評價角度就更多元了,資本市場對于上市公司增長的預期也降低了,不太希望聽到一個公司上市就沖千億。

    在這樣的大背景下,我們現在也主動調整整體發展節奏,調配到一個比較舒適的程度。其實,現在外部市場對企業的預期增長已經沒有原來那么高了,增長15%已經很好。對我們來說,增長15%壓力不大。

    我們這一輪也在主動調整,目標是高質量的增長。

    首先是財務指標,三條紅線只有一條沒有變綠,這條紅線超過了兩個百分點,相對來講還是比較容易達標的。

    第二是產品和客戶的滿意度;第三是效率,效率提升了之后會進一步優化財務指標;第四是戰略賽道的選擇和布局,我們會堅定地把商住聯動戰略堅持下去。

    現在這種住宅+商業的戰略,已經逐漸呈現出優勢。

    觀點地產新媒體:在全新的市場形勢下,上坤有沒有調整布局策略?如何保持合理的規模增長?

    朱靜:我覺得這就是企業的選擇,戰略就是階段性的資源分配和選擇。

    到底是一直狂奔還是階段性整理成果,或者沉淀后再往前跑?其實就是戰略定力到底是什么,因為我們的負債率肯定是不高的,處于良性的狀態。

    上坤的戰略布局是有張力的,這個戰略張力源自現在已經完成的城市和區域布局。我們現在重倉長三角,今年在浙江可以做到100億,兩年內浙江、江蘇、上海、安徽,每個區域都具備做100億的能力。

    戰略布局不是撒胡椒面,而是區域深耕,對當地客戶、市場、政策都非常熟悉,所以無論是產品能力還是財務指標都會非常好,這就是上坤的戰略張力。

    我們不存在收縮的問題,2018年就完成了這些區域的布局,這三年哪里都沒去,就在這些區域深耕。有多少公司能有這種戰略定力?我覺得不多

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 觀點與朱靜面對面:“輕舟”已過萬重山

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