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    限價后金華土拍:7000價差仍未達政府保留價,打敗了對手,卻輸給了裁判!

    陌爺地產圈 陌爺地產圈
    2021-05-19 10:07 717 0 0
    惜敗感嘆:打敗了對手,卻輸給了裁判!

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    5月18日,金華第一批限價地塊完成集中出讓,其中2宗政府托底、2宗流拍、4宗成交

    萬科連落兩子成大贏家,中海宏洋補倉一宗,厚樸置業33.2%溢價虎口奪食摘得一宗

    另外兩宗均為配建安置用房,由金東城投底價獲取

    首先,需要明確的一點在于,之所以出現兩宗流拍的情形不是因為市場遇冷,也不是明確限價政策所導致的,而是在于金華土拍設有保留價的特殊之處

    地塊成交信息如下:

    一、雙龍南街以東、二環南路以北地塊

    最高報價12.05億,樓面價11650元/平米,溢價率4.48%,最終流拍!

    該宗地塊住宅銷售均價21400元/㎡,房地差僅9750元/㎡

    參拍企業包括金地、招商&華鴻、建杭、榮安、綠城等5家房企

    算上精裝部分溢價,預計凈利率6.1%,相比杭州,動輒盈虧平衡乃至虧本的項目,利潤還算可以,溢價率也在5%以內,流拍僅是稍有詫異

    圖片來源:浙報地產研究院

    二、縱二路以西、橫五路以北住宅地塊

    最終報價最高報價為90021.4萬元,折合樓面價14450元/㎡,溢價率17.48%,住宅銷售均價21500元/平米,僅7050左右的價差,可仍然逃不脫未達政府保留價,而流拍的命運

    圈內投資小伙伴直呼看不懂、金華zf過于膨脹

    圖片來源:浙報地產研究院

    該宗地塊競爭是比較激烈的,合計吸引了德信、保利、大家、金茂等7家單位爭搶

    算上精裝部分溢價,預計凈利率3.2%,利潤已經如此微薄了,然而還是沒有達到政府的保留價

    據悉,金茂是參與了整個東湄未來社區的一二級聯動,但是果子并沒有那么容易摘,最后一手也是由金茂所出

    惜敗感嘆:打敗了對手,卻輸給了裁判!

    三、開發區金星北街以東地塊

    該宗地塊的競爭也是異常激烈,合計吸引了中交、金地、保利、中天、碧桂園、萬科等10余家房企爭奪

    最終萬科以111508萬元總價競得,折合成交樓面價13111元/㎡,溢價率為34%

    住宅毛坯銷售均價19000元/平米,價差5889,預計凈利率僅2.8%

    圖片來源:浙報地產研究院

    四、金本土2021-11-2地塊(金華婺城區黃金苑1號地塊)

    本拍企業都是深耕金華的老面孔,主要包括中交、金地、保利、萬科等5家房企

    最終由中海以137598萬元總價競得,折合成交樓面價8178元/㎡,溢價率為14.8%

    住宅毛坯銷售均價14500元/平米,價差6322元/平米,預計凈利潤3.2%

    圖片來源:浙報地產研究院

    五、金本土2021-11-1地塊(金華婺城區公安局以西地塊)

    該宗地塊的競爭相對緩和,報名家數不多,僅4家房企參拍,然而競爭卻十分激烈

    萬科以116683萬元總價競得,折合成交樓面價7511元/㎡,溢價率為25%

    住宅毛坯銷售均價14000元/平米,價差6100元/平米,預計凈利率3.1%

    六、縱一路以東、李漁東路以南商住地塊金華(金外小學東側地塊)

    做為本次集中出讓的最為激烈的一宗地塊,合計吸引了11家單位參拍,不僅有金地、綠城、萬科等深耕金華的老面孔,還有德信、建杭、榮安等迫切拿地的選手

    圖片來源:浙報地產研究院

    最終由厚樸置業以121383萬元總價競得,折合成交樓面價14447元/㎡,溢價率為33.2%

    住宅毛坯銷售均價20000元/平米,價差更是創了新低,僅5553元/平米,如果沒有精裝拉溢價,最多做到個盈虧平衡

    綜合點評:

    【1】 本次金華首次采取限房價競地價的模式,同時也改變了房企的拿地邏輯,開發商拿地的思路從拔預期到明算帳,重點放在了優方案、夯成本、尋找精裝部分的利潤空間

    【2】除2宗安置房外,剩余6宗地塊的報名家數并不多,房企參拍熱度有所下降,最多的11家,最少的4家

    然而并不是市場熱度降地,而是政府為了降低溢價率,拔高了起始樓面價,地塊起價直接卡到喉嚨口,然而保留價也同時抬升,ZF要的是土地出讓金,不要溢價率!

    【3】以房地差7000為線,7000以上的2宗全部流拍,而成交的4宗地塊房地差都控制在7000以內,按照7000作為保留價,實質上能夠給到開發商的利潤也就是微利!

    【4】毛坯微利+精裝溢價,或將成為在金華拿地企業的利潤來源,開發商做起了精裝修生意!

    無疑地,萬科肯定會上他們的“美好家”!從精裝中找補利潤,然而后期也會存在很大的政策風險以及交付投訴

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 【陌爺評地】限價后金華土拍:7000價差仍未達政府保留價,打敗了對手,卻輸給了裁判!

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