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    潘石屹為何一定要賣掉SOHO中國?

    地產十一言 地產十一言
    2021-06-10 09:00 369 0 0
    潘石屹的易與不易。

    作者:地產十一郎

    來源:地產十一言(ID:dichanshiyiyan)

    潘石屹這位昔日的地產大佬,在兩年辟謠「跑路」的爭議聲中,最終,還是坐實了「謠言」。

    16日晚間,SOHO中國公告終于「官宣」。黑石同意每股5港元、總價236.58億港元,收購約SOHO中國47.32億股股份,占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份,約占公司總股本的9%。

    好巧不巧的是,16日上午十一郎剛在望京SOHO約朋友喝了杯咖啡,還沒從這座華美絢麗的建筑帶給我的贊嘆中醒過神來,下午,就看到了潘石屹家族以30億美元的價格將SOHO中國賣給了黑石的消息。

    我想,公告當天,那個在望京SOHO 80層辦公的潘先生,內心應該是歡喜的。

    畢竟,在房地產泡沫中賺到錢是容易的;

    但在退潮時及時套現抽身,是不容易的。

    我們可以大致算出,潘石屹家族在這次交易中,可以套現142.8億港元。

    這場傳言已久的交易,對于SOHO中國和黑石而言,是一樁世紀大聯姻;對于中國地產界而言,則是一場最引關注的開發商大撤退。

    1

    這讓人很容易想起李超人。

    當初李超人的資產大轉移,迎來了很多網友的不懈甚至激憤,以犀利的言語來評論他的行為。而這次老潘的行為,同樣遭到很多人的質疑。

    有網友評論:這位民營企業家,最終成為了資本家。

    一年前,十一郎的感受和他們一樣,就在去年3月SOHO中國與黑石交易未果時,我還寫了一篇文章直抒胸臆,結果被所有自媒體平臺禁發。而現在,當我冷靜下來去思考這場交易時,當我不帶情緒的去看潘石屹的處境時,內心多了一份理解。

    這件事最大的看點,不是黑石為什么會買,而是潘石屹為什么要賣。

    這場交易中,很顯然,黑石看中的不是SOHO中國公司本身,而是公司旗下優良的資產包。那么,潘石屹又為何一定要賣地處北京、上海繁華地段的核心資產呢?

    雖然這兩年老潘一直矢口否認「跑路」,但從他的行為上可以看出,他的退隱之心早已昭然若揭。

    從2014年開始,SOHO中國就一直在拋售資產,下面是媒體整理的拋售清單:

    1.2014年,SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股;

    2.同年9月,SOHO中國將上海凌空SOHO 10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網。

    3.2015年,SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊,以84.93億元價格出售。

    4.2016年,SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險,總價32.2億元。

    5.2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。

    6.2019年, SOHO中國先后出售了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

    有數據統計,這一圈拋售下來,潘石屹夫婦套現約300億元。

    一手打下來的江山,資產標的優良,為何要選擇此時套現離場?十一郎看了一堆資料,發現,其最根本的原因有二:

    1. 潘石屹和張欣的投資態度

    2. SOHO中國盈利性持續下降

    1

    每一個英雄人物,都離不開時代的背景。

    作為中國房地產市場之初就成功掘金的“萬通六君子”之一,潘石屹的發家史與中國房地產發展緊密相連。

    作為一個商人,潘石屹是幸運的。他抓住了中國40多年的多次改革紅利,包括獲得高考資格,到國企工作,有機會下海獨闖深圳,更幸運的是,能在草莽時代抓住海南房地產的巨大政策紅利。

    在時代的洪流中,潘石屹揚起時代的風帆往前飛奔,1993年,在海南那波房地產狂潮中,「半年掙了1000萬」。

    1993年的1000萬意味著什么?

    1993年,中國的廣義貨幣M2規模只有3.5萬億,而今天是227.6萬億。如果按照這個比例放大,當年的1000萬相當于今天的6.5億元。

    時代造就英雄,但也「只」造就英雄。

    潘石屹在過往的職業生涯里,以對風險的超級嗅覺而著稱,這也是他成為英雄的根本。

    根據潘石屹的回憶,當年「萬通六君子」炒作海南某一個樓盤時,王功權提醒說:應該查查我們接手的這個盤有沒有土地證、房產證,否則吃虧了都不知道。

    于是,潘石屹到了??谑幸巹澗?,申請查看該樓盤的土地證、房產證等資料,被工作人員一口拒絕。后來,送了5斤橘子和2條三五煙,才獲得了??诜康禺a市場整體情況的資料。

    就是這份珍貴的真實資料,讓萬通六君子得以在泡沫破裂前夕成功逃頂。

    潘石屹后來回憶說:

    我把當時??谑械目傄巹澝娣e除以??诘娜丝?,那個數字領我震驚。

    49平方米!

    當時北京的人均住房面積只有7.4平方米。

    而當時海南剛剛建省,在??谶@樣一個連電都沒有地方,房子要蓋到人均近50平方,肯定是泡沫啊。我們就立馬放棄了海南市場,返回內地。

    也正是因為這次逃頂,讓潘石屹成功守住了巨額財富,也成功迎娶了從劍橋大學畢業,在高盛等華爾街投行工作過的美女張欣。

    3

    后來,潘張夫妻一手創建了SOHO中國。

    張欣非常重視產品的設計,在她的堅持下,SOHO中國不斷花巨資邀請國際一流設計大師操刀,在核心城市的核心地段豎立起一座座當時十分有爭議后來卻成為城市地標的建筑。

    這些樓宇,在日出日落、風云變幻中改變著北京的天際線。

    上個世紀90年代的北京,無論是高檔寫字樓、大商場還是住宅,都統統稀缺。這讓SOHO中國的日子順風順水。

    SOHO中國的售賣方式也從一個格子一個格子地賣給來自四面八方個體戶和煤老板的散售,轉變為持有型物業公司。

    在那個經濟周期里,潘石屹兌現了他的承諾,讓公司重倉了中國最有名的兩個城市,負債率下來了,公司變得安全了。

    故事在2014年迎來了轉向。

    這一年,SOHO中國開始出售中國境內的項目,轉而通過張欣和潘石屹的家族信托收購美國商業辦公。

    陸陸續續的一出一進,幾年時間,就把SOHO中國境內公司持有的商業資產置換成了的家族信托在紐約收購的通用大廈和公園大道廣場。

    這個過程中,潘石屹一再為那些「只租不賣」的承諾掩護,比如:「外灘SOHO是一個,位置太重要了;望京SOHO不能銷售,太漂亮了,我很喜歡?!?/p>

    對于頻頻出售資產的做法,潘石屹曾解釋道,“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨,高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。永遠判斷什么時候是價位低的時候,什么時候是價位高的時候?!?/p>

    而海外歸來的張欣,加上投資銀行家的出身,骨子里就帶著見好就收的PE思維。

    她從香港流水線女工到美國劍橋碩士的超級人生翻轉,讓西方資本主義的思維也同樣深入她的骨髓。

    有次,在名利場的采訪中,被問到“你覺得對公司有責任嗎”?

    張欣明確回答:“沒有”。

    她會對建筑的美負責、對城市的面貌負責,但公司,只是一個待價而沽的資產,如果有好的出價,自然隨時可以出手。

    就像售賣的基因深入骨髓一樣,只要價格合適,潘石屹可以在宣布長期持有資產的第二天就賣掉它,最終,他的終極選擇還是賣掉。

    這樣的投資態度注定潘石屹夫婦的退隱。

    4

    更何況,花無百日紅。

    SOHO中國自從2012年從銷售模式轉為持有模式后就陷入了增長困局,其營收立即從百億級別下降為十億級別,凈利潤水平也早已不及當年。

    當一家公司不再投資,不再擴張,投資者就會對你的公司給出更低的價格,即使你的資產很值錢,但是,沒有未來的公司是不值錢的。

    有人說,潘石屹選錯了賽道。

    也是,上帝不可能把所有的機會都給了同一個人。如果海南掘金的潘石屹不把錢投資在寫字樓而是住宅上,SOHO中國也定不是今日之光景。

    夜幕下的望京SOHO

    2000年左右的春風,讓高檔寫字樓如雨后春筍一般,很快在全國各地就飽和了。

    潘石屹也看到了自己的戰略性選擇錯誤,也曾做過調整:從2012年開始,SOHO中國就從散售開始向著「包租婆」的方向轉型。

    但是,SOHO中國自從2014年開始,就再也沒有在國內購入新的物業項目。

    2015年,SOHO中國已沒有地產銷售收入,成為純收租的公司。

    單一的盈利模式帶來的直接結果就是利潤下降。

    據SOHO中國財報,2019年和2020年SOHO中國營收分別為18.47億元和21.92億元,凈利潤分別為13.31億元和5.36億元。作為對比,轉型前的2012年SOHO中國實現營收153億元,凈利潤約106億,其中核心凈利潤為33.4億元。

    從百億到十億,公司規模的斷層讓潘石屹早就對房地產開發意興闌珊了。

    而最近幾年,他連包租婆的生活都不想過了,一串兒的「不務正業」:

    有時幫甘肅天水農村老家賣蘋果,有時熱衷于發自己的攝影作品,有時候還會展示一番木匠手藝,被網友戲稱為「潘木匠」、「潘蘋果」。

    他甚至學起了編程,2020年1月,潘石屹曾發微博表示:「要開始學Python了」,作為給自己的人生禮物。

    5

    一代地產大佬,就這樣離去了。

    表面上看,我們告別的是一個企業家的名字,但是,其實告別的東西有很多很多。

    比如,獨特的商業嗅覺,膽大心細的市場決斷力,與調控政策、地產周期、行業輿情共舞的刀尖上的藝術,那是一個多么值得懷念的地產古典年代,個人英雄主義泛濫,是老板而不是職業經理人的言行為行業設置議題。

    如今的地產江湖,已經與第一代的地產企業家陸續告別。相比之下,今天的地產行業過于沉悶,責任感很重,謹小慎微,卻依然被無處不在的道德壓力束縛起來。

    對于潘張夫婦個人,有人憤恨,說他在中國賺夠了錢,跑去美國投資,疫情期間一毛不拔,卻一擲千金向耶魯和哈佛,為自己的兒子求學鋪路。

    而作為一次純粹的商業邏輯驅動的交易行為,我們無可指摘。

    現下,網上有句十分的流行話:「不要把靠運氣賺到的錢,靠實力給虧掉了?!?/p>

    顯然,潘張夫婦是有運氣的。然而,能夠在退潮之際努力抽身保住財富,也是有著真正的實力了。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產十一言”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 潘石屹為何一定要賣掉SOHO中國?

    地產十一言

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