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    吳兆基與觀點對話:陽光房產基金的穩健之路

    觀點 觀點
    2021-06-30 12:00 199 0 0
    “我們經歷過2008、2009年的金融海嘯,也經歷過2019、2020年的危機?!?

    作者:觀點地產新媒體

    來源:觀點(guandianweixin)

    “我們經歷過2008、2009年的金融海嘯,也經歷過2019、2020年的危機?!?/p>

    編者按:一個博鰲,一個行業。

    走過逾二十載光陰,博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。

    來到2021年,在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下,中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代,都與過往二十年大有不同。

    作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業,在大時代浪潮席卷而來之際,中國地產企業和行業精英們如何調整與應對?

    值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節,觀點地產新媒體一如往昔,遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人,講述他們的故事與廣闊視野。

    “我相信下雨有時,陽光有時?!?/p>

    即將踏入十五周年的陽光房地產基金,其管理人恒基陽光資產管理行政總裁吳兆基笑著說。

    “我們經歷過2008、2009年的金融海嘯,也經歷過2019、2020年的危機。我記得我們股價下跌到最低的時候是9毛多,而上市時是2.6元,但是之后又慢慢漲上來。所以從長周期來看,陽光房托是很不錯的,希望我們在15周年的時候可以有更好的發展?!?/p>

    5月28日下午,我們到達了陽光房地產基金的辦公室,位于香港灣仔皇后大道東中段商業核心位置,物業以前稱為陽光中心,因引入大新銀行為主要租戶,現時已易名為“大新金融中心”。

    大新金融中心就是陽光房地產基金的旗艦項目,大廈剛于去年底進行翻新,包括安裝綠化展示墻及智能節能照明系統,直到采訪前數日才正式完工。

    吳兆基接受訪問時也不忘介紹,這棟建筑是風冷和水冷結合,可以節省能源。

    陽光房地產基金于2006年12月上市,現時旗下主要物業包括位于香港的11個寫字樓及5個零售物業,是恒基兆業地產分拆出來的房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)。

    所謂REITs,簡單來說就是一種集體投資計劃,透過集中投資于可帶來收入的房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓,以爭取為投資者提供定期收入。

    監管規定,基金須把最少90%的除稅后凈收益以股息形式,定期派發給投資者。

    香港REITs改革機會

    REITs是上世紀60年代在美國誕生,而香港則于2005年開始發展REITs市場,不過至今只有11只房托基金掛牌。相比較亞洲區的新加坡,在2018年之前就有42只房產基金上市,香港市場發展明顯比較慢。

    香港金融發展局4月的報告指出,截至今年3月底,全球房托基金總市值達到2.19萬億美元,較該局2013年發表報告時增長近70%,其中美國仍是規模最大市場,占全球總市值66%,而香港占比只有1%。

    有鑒于此,金發局發表了關于如何振興香港房地產投資信托基金市場以提升流動性的報告,建議把REITs納入“互聯互通”,由“港股通”先行,再擴展至雙向交易。

    報告還建議,從多個范疇為REITs提供稅務優惠,并協助醫療保健、物流園區和基建領域的REITs在港上市。

    吳兆基形容,作為香港的REITs,這半年時間是比較興奮的,除了金發局發表的報告外,去年證監會亦對REITs進行了放寬。他相信香港政府看好REITs前景,希望未來可以把房托再推動一下,因為這是一個非常好的投資工具。

    陽光房地產基金投資及投資者關系總監葉美鈴亦認為,目前REITs的流動性明顯是不夠的,因此港股通很重要,希望在政府推動下,能夠慢慢提升整體的流動性。

    不單是香港REITs市場有了推動性發展,2021年亦可謂中國內地公募REITs元年,首批公募REITs推出將是內地資本市場的改革創新。

    對于將基礎設施作為公募REITs的試點品種,吳兆基認為,主要是根據現在內地的經濟發展基礎,選定比較適合的行業來做REITs。

    “商業地產在香港發展了很長時間,因此會比較成熟。內地的房地產市場還是買賣主導,不以收租為主。而REITs是以派息為主的,所以要有一個長線收租的基礎,內地的基建很多,電廠、公路這些收入都穩定,所以可以做這些項目的REITs?!?/p>

    雖說REITs收入一向穩定,但過去兩年間受到疫情影響,香港無論寫字樓及零售市場均遭遇了嚴重沖擊?!拔覀冞@個地方也是這樣,最高的時候出租率是100%,現在只有88%、89%?!眳钦谆?,目前主要是供求問題。

    他表示,現在國外不少地方的疫情仍未受控,那些跨國企業對于未來的發展策略仍沒有具體計劃,加上他們亦鼓勵在家工作,因此暫時就以不變應萬變,希望等疫情真正受控的時候,再看香港、新加坡這些地方大的方向要怎么發展。

    吳兆基指出,每年香港的寫字樓供應為20多萬平方米,但過去需求量是可消化這些供應的。

    “一方面需求減少,一方面供應又沒斷,這樣寫字樓的空置率就比較高了,相信消化時間也要比較長;另一方面,為了減少租金成本,相信去中環化亦會是一個潮流?!?/p>

    “我估計谷底可能就是2022年、2023年,還需要一段時間才能穩定下來。當然最重要的是何時通關,其實通關和辦公樓、零售也是息息相關的?!彼?,香港是一個開放型的經濟,不能單靠本地消費,所以一定要開放,香港通關是非常重要的。

    距離谷底仍有一段時間,不過吳兆基認為最壞的時間就已經過去了:“最壞的時間就是去年第二季,當時不知道怎么回事,銀行也非常審慎。我還記得去年4-6月的時候,大家都不知道疫情還要持續多久?!?/p>

    不過他指,香港也沒有到血流成河的地步,“其中一個最重要的原因是利息很低。尤其比較25年前,當時的利息是15-10%,現在是2.1%,這個利息負擔是很小的?!?/p>

    再加上美國瘋狂印鈔的背景下,目前全球資金太多,“錢不值錢了”,因此要尋找資產以獲取回報。

    陽光房托的目標

    過去一段時間,因環球利息持續走低,最好的辦法就是利用杠桿,提升借貸的比例作投資。

    不過出身于投資銀行界的吳兆基,經歷了多次香港金融市場的高低起跌,投資都是比較保守的。

    “我還記得在1997、1998年時,Hibor(香港銀行同業拆息)曾經最高是15%,加上最高的利息達到了三個月18%。簽這些借貸協議的時候,要小心一點?!币虼?,對于證監會早前將房托基金借貸比例從45%提升到50%,吳兆基雖表示歡迎,但是對他們影響不大,因為不會將借貸比例提升到這么高水平。

    隨著去年第三季市場開始轉好,陽光房地產基金亦把握機會于去年發債,做了幾次融資,也做了一些可持續化的貸款。吳兆基指,未來若是投資海外,包括國內項目,相信占比將不會超過20%,并會繼續以香港作主導的。

    他又指,投資仍然比較傾向零售項目,主要由于零售可做資產優化的空間比較大;酒店回報則不及辦公樓,因為要付給酒店管理公司費用,而且酒店的內部裝修也很貴。

    葉美鈴則指,之前在北上廣深都有看項目,但之后希望離香港越近越好,因此預計會投資于大灣區??紤]到一般寫字樓體量很大,總價亦很高,加上有不少項目有小業主過多問題,對于收購增加麻煩,因此比較看好購物中心。

    他們亦看好廣州,但可惜的是,廣州合適的項目不是很多,因此她指通關之后一定要過去再看一些項目。

    “看不到很有吸引力的投資機會,我們還是要等等,主要因為利息太低,大家都不缺錢?!绷硗?,她又指在收購國內項目的時候也要考慮匯率,要評估人民幣升值或貶值的風險。

    “可能我們錯過了一些機會,但這也是香港企業的強項,就是風險管理、監控,這是我們要保持和強化的優勢?!眳钦谆Q:“資金管理是非常重要的,所以我們比較謹慎。因為是長線投資,所以謹慎一點是好的?!?/p>

    作為香港REITs市場的一個標桿,領展最近以32.047億元收購廣州太陽新天地購物中心,使內地資產占比提高到16.6%。

    談到領展的成功,吳兆基認為,領展規模比較大,亦多虧17年前他們將零售商場全部證券化?!跋嘈抛畲笤蚴钱斈暾畬①Y產賣出來的時候,價格非常便宜。隨著股價不斷上升,有機會將物業在更高的價錢賣出去,而套現的資金可以買新的資產?!?/p>

    吳兆基指,他與領展行政總裁王國龍是認識多年的好朋友,相信與領展之間是良性競爭,亦相信因為領展的緣故,大家會多留意香港REITs市場。

    以下為觀點地產新媒體對恒基陽光資產管理行政總裁吳兆基先生的采訪實錄:

    觀點地產新媒體:為什么內地這一次只放基建做REITs?

    吳兆基:第一,內地房地產市場還是買賣主導,不是以收租為主。而REITs是以派息為主的,所以需要有一個長線收租的基礎;香港的REITs每年可以派90%甚至95%、96%。

    第二,內地基建很多,電廠、公路這些收入都更穩定一點,所以可以做這些項目的REITs。

    項目業務分類不一定是地產,新加坡就是這樣。相信國內是根據現在的經濟發展基礎,選定比較適合的行業來做REITs。

    觀點地產新媒體:香港提到房托杠桿率可以放到50%,內地這一次做公募REITs的時候,規定只能用到28.6%,這個比例是不是太低了?

    吳兆基:具體沒研究,最重要的是看償付比例,就是利息多少,能夠承擔多少。

    像我們現在是22%、23%的負債率,比例很低,利息也很低,利息如果是5厘、6厘的時候,償付比就很不同了。

    相信國內也是為了穩健為主,先看看放到28%、30%左右可不可以承擔。最重要的是可持續發展,不是只看今天,而是要長遠的發展。

    觀點地產新媒體:這一輪疫情會不會使香港寫字樓的租金繼續往下走?什么時候會到谷底?

    吳兆基:目前香港寫字樓是供求問題,現在跨國機構非常審慎。

    由于國外很多地方疫情還沒受控,因此暫時就以不變應萬變,等疫情真正受控的時候,再看香港、新加坡這些地方大方向要怎么發展。

    在需求停止、供應量持續影響下,相信消化時間也要比較長一點。

    另外就是租金的幅度,他們要租新的寫字樓,但租金要便宜一點,需要減少開支,所以我們看到在去中環化。

    相信去中環化會是一個潮流,估計谷底是2022年、2023年,即還需要一段時間才能穩定下來。

    當然最重要的是何時通關,通關和辦公樓、零售也是息息相關的,一個是消費,另外一個是投資。

    觀點地產新媒體:對于陽光房托來說,最壞的時候過去沒有?

    吳兆基:最壞的時間是去年第二季,當時不知道怎么回事,銀行也是非常審慎。我還記得去年四五六月時,大家不知道疫情還要持續多久,疫苗還沒有出來,當時是不明朗的。

    第三季開始好一點,但也有一些疫情反彈的情況,現在應該是穩定了。但是如果沒有通關,始終沒有旅客的消費,跨國機構的決定還是沒有下,發展一定是慢一點的。

    香港是開放型的經濟,不能單靠本地消費,所以一定要開放,通關是重要的。

    觀點地產新媒體:香港的金融地位會不會受到一些影響?

    吳兆基:過去12個月,香港的服務、金融做得非常好,還是最好的國際投資窗口,流通性非常高。

    香港的樓房買賣非?;钴S,特別是住宅,還有非常好的管理法規和監控,相信國際投資者對香港這方面是非常認可的。

    當然香港的風險指數有一定提升,但我還是相信香港有非常強的競爭力,新加坡交易所的成交跟香港還是沒得比。

    香港和上??梢圆⒋?,港幣的流通性很強,可以兌換美金、歐元,香港還是有它的優勢。

    觀點地產新媒體:美元對人民幣的匯率已經到了6.37,這對公司有什么影響嗎?

    吳兆基:對香港業務影響不大,對投資國內的資產會有一點影響。

    我們要買國內資產的時候,需要考慮匯率波動,匯兌風險也是一個風險,也是需要管理的。

    葉美鈴(陽光房地產基金投資及投資者關系總監):因為房托每年派息都在90%左右,所以匯率波動也會影響投資者最后的收益。我們在收購國內項目時也要考慮當時的匯率,要評估人民幣升值或貶值的風險,要看融資是國內還是國外,要一攬子評估當時的情況。

    吳兆基:我們投放在海外的資產占比較小,因為是港幣主導的。匯兌風險是一個風險,我們要讓投資者知道。

    觀點地產新媒體:內地開發商覺得港資企業近年發展得很慢,香港公司是不是過于穩???太過保守了?

    吳兆基:香港的房地產基金去年表現跑輸大市,就是過于穩健。因為我們的利息很低,最好就是利用杠桿,提升借貸比例。

    有些投資者會說,可以稍微激進一點,但是我也經歷過1997年,香港房地產大部分時候都是比較保守的,因為經歷過那個歷史的波動。

    還記得在1997、1998年時,Hibor曾經最高是15%。當然我們歡迎證監會將房托借貸比例從45%提升到50%,但是對我們來說影響不大,因我們為不會將借貸比例提升到這么高。

    觀點地產新媒體:上次在業績會上談到,以后會投內地一部分業務,準備釋放多少個點出來?在內地選擇哪些區域?有些什么業態組合?

    吳兆基:投資海外及內地項目,相信應該不會超過20%,香港還是主導。

    從房地產基金經理角度來看,我們比較喜歡零售項目,因為進行資產優化的空間比較大。寫字樓就是一棟樓,改造空間很小。

    葉美鈴:投資內地方面,之前在北上廣深都有看項目,但是看完之后發現,從地域的考慮還是離香港越近越好,大灣區如果能夠投資是最好的。

    但是在深圳這邊,比如說寫字樓,先不說空置率怎么樣,本身一棟樓的體量也是很大的,總價很高。而且有些已經不是單獨業主,已經分層出售,小業主過多,這對收購來說是很麻煩的。

    從這個角度看,我們還是比較看好購物中心。當然也要結合股權架構,就是我們作為一個外資進入之后,究竟派息的渠道能不能暢通?深圳那邊還是以內地架構為主,我們要入股或者是買資產,相對來說限制會多一些。

    整體來說,外資基金還是傾向于上海,因為股權架構容易讓外資進入。當然我們也很看好廣州,但可惜的是,廣州合適的項目不是很多。

    對我們來說,舊改比較困難,因為如果要重建發展還是有點限制。從條例上還是傾向于買一些現有的項目收租,進行一些資產優化提升。

    其實廣州本土消費力還是很強的,所以這次通關之后,我們也一定要過去再看一些項目。

    觀點地產新媒體:成都、杭州這種強二線城市呢?

    葉美鈴:我們的主力還是集中一線城市。

    吳兆基:大灣區是優先考慮的地方。我們投資的范圍很大,可以投資辦公樓、零售商場,也可以投資工業、停車場,服務型的住宅也可以。

    觀點地產新媒體:不考慮酒店?

    吳兆基:酒店的回報其實并不高,因為要給酒店管理公司一筆比較大的費用,酒店內部裝修也很貴,回報反而不及辦公樓。

    觀點地產新媒體:現在香港房托企業中還是領展一家獨大,面對他們怎么做差異化的競爭?

    吳兆基:領展當然規模是比較大的,這也要感謝政府在2017年前將他們的公共零售商場全都證券化,所以他們有機會將差不多300個物業部分賣掉,在香港可以發展物業,也投資在澳洲、英國等地。

    我相信因為領展的緣故,大家看香港會多一點。也可以看到,香港領展的回報是非常好的。

    這也反映一點,香港證監會雖然規定很嚴格,但管理系統非常好,有一個非常好的管制,大家都相信這個公司的管理是可靠的。

    觀點地產新媒體:當時政府允許領展團隊在上市公司里有激勵機制,包括你們和后面的所有上市房托都沒有。

    吳兆基:這是其中一點,但影響不是太大。相信最大的原因是賣出時非常便宜,所以股價不斷上升,有機會將物業在更高的價錢賣出去,套現的資金可以再買新的資產。

    現在的資產是循環的,對他們來說有這個大的優勢。

    葉美鈴:我們也相信REITs投資范圍改變之后,投資靈活性會更大。因為以前可能比較在意是否是主要持股人,或者說是否整棟樓的單一業主。

    在REITs規則改變之后,對于是合資方式還是拆售資產的投資,靈活性會更大一點。

    對我們來說,無論是從資金量的角度還有產品在香港或者在國內的選擇,也會多一些。所以看到REITs規則改了之后,我們在投資方面的選擇也會更多。

    吳兆基:現在證監會政策改變給了我們很大的探索空間,但是仍希望能夠控制,因為要改造資產、活化資產、優化資產,可以控制的才會方便,沒有控制權很難優化。

    相信這也是證監會的初心,就是希望有控制權在手上會方便很多,所以這個我們也是很歡迎的。

    觀點地產新媒體:香港的市場很成熟,監管都要求持牌。

    吳兆基:可能這樣我們也錯過了一些機會,但這也是香港的強項,就是風險管理、監控,這是要保持的優勢。

    觀點地產新媒體:陽光房托香港有十幾個項目,寫字樓與商場的比例是多少?未來這個比例會不會做調整?

    吳兆基:資產價值差不多50對50,從第一天開始就是這樣,沒有過分依賴某一個業態,最初投資的目標也是這樣。

    觀點地產新媒體:有人說去年所有在內地有資產的其實都賺了,您會覺得失去了一些時間嗎?

    吳兆基:很難說,這兩年是非常特別的時間,就像1997、1998年一樣,經歷了很長的金融風暴。

    去年銀行的風險管理是非常謹慎的,他們對流動資金的管理,對貸款的方向非常小心,到第三季才開始好一點。

    當然我們把握住機會做了幾筆融資,也做了一些可持續化的貸款。所以去年是在準備,籌措資金,今年希望有機會。

    我們很謹慎,資金要先在,如果不在,就要小心一點。去年是第二次最壞的時間,現在慢慢好起來了。

    觀點地產新媒體:香港沒到血流成河的地步吧?

    吳兆基:沒有,其中一個最重要的原因是利息很低。比較25年前,當時的利息是15%、10%,現在是2.1%,利息負擔是很小的。

    觀點地產新媒體:利息低的原因是不是錢太多?

    吳兆基:對,全球印的錢太多了。所以我經常說錢不值錢,錢印得太多了。

    股票為什么上升?房地產價格為什么上升?就是錢太多,要買資產。所以量化寬松還是過分了一點,美國應該收一點。

    觀點地產新媒體:對內地商業地產形勢怎么看?

    吳兆基:香港本地消費還不錯,因為大家不能出去旅游,只能在本地消費。但是通常是以生活需求為主,比如超市,一些高端消費還是比較弱的。

    相信國內也有一點相似,需要多一點時間才能恢復。

    總體來說,無論香港還是國內,我們看見商場出售的機會不多,看不到很有吸引力的投資機會。主要因為利息太低,大家都不缺錢。

    觀點地產新媒體:今年是陽光房托上市15周年,吳總有什么個人感想?

    吳兆基:我相信下雨有時,陽光有時。

    我們經歷過2008、2009年的金融海嘯,也經歷過2019、2020年的危機。我記得股價下跌到最低的時候是9毛多,而上市時是2.6元,之后才慢慢漲上來了。

    從一個長的時間看,陽光房托是很不錯的,希望在15周年的時候可以有更好的發展。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 吳兆基與觀點對話:陽光房產基金的穩健之路

    觀點

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