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    一股力量正在“入侵”房地產 這可能是另一條生路

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    2021-09-29 10:21 241 0 0
    非房企業正在成為土地招拍掛市場上,一股不容忽視的力量。

    作者:陳文莉

    來源:風財訊(ID:fengcaixun)

    非房企業正在成為土地招拍掛市場上,一股不容忽視的力量。

    9月26日,上海一則出讓公告顯示,平涼街道1街坊南塊被上海字跳智浦科技有限公司競得,成交價約為20.42億元,這也是底價。

    企查查顯示,競得人的法人代表為華巍,也是字節跳動總裁辦負責人。這意味著,這塊地極大概率是字節跳動收入囊中。

    實際上,自2015年以來,科技企業幾乎成為了房地產招拍掛市場上的“??汀?,甚至部分企業開始參與集中土拍,進入商住領域??萍贾?,快遞公司、車企等也紛紛加入了蓋房的大部隊。

    而且,與傳統房企相比,這些企業無論是資金亦或是產業上,都更具優勢。

    在此之外,行業環境趨緊的情況,傳統房企資金緊張,拿地節奏不斷放緩,少拿地甚至是不拿地,正在成為越來越多房企的選擇。這點在第二次集中土拍中表現得尤為明顯。

    外來競爭者多,而內部環境趨緊,房企拿地愈發困難,未來增長空間堪憂。以往的自拍、房企聯合體拿地模式帶來的邊際利潤正在遞減。

    非房企業的入場,或許會為傳統房企的拿地方式,開辟出一條“優勢互補”的新路徑,甚至成為傳統房企在高杠桿游戲中,穩健渡過的一個拉手。

    同時,風財訊注意到,在科技企業拿地中,也給了傳統房企加入游戲的機會,這很值得關注。

    科技企業早已成為地產“大戶”

    互聯網企業的拿地手筆,一點也不弱于傳統房企。

    2021年初,上海土地交易市場發布公告顯示,楊浦區定海社區的一宗地塊以81.18億元成交,競得人為上海信樂彼成文化咨詢有限公司。

    后在3月份,嗶哩嗶哩在其向SEC提交的文件中承認了該公司為其旗下參股企業。由此,外界猜測,這一地塊或將被用于建設B站的新總部。

    有趣的是,與B站一路之隔的一宗地塊,早其三個月拍出,競得人是美團間接控股公司,成交價65.41億元。

    風財訊注意到,美團與B站先后巨資拿下楊浦區濱江地塊,只是互聯網企業拿地的冰山一角而已。

    2020年財報顯示,阿里巴巴(BABA)的非流動資產(物業、廠房及設備等)高達1474.12億;騰訊控股(00700.HK)僅不動產、廠房、設備以及投資物業,資產超過600億元;京東(JD)在全國超30個城市擁有土地,2020年只“固定資產”這一項,就超過了300億元;華為一度被稱之為“東莞地王”。

    除此之外,快手、拼多多、迅雷等互聯網科技公司,土地儲備也相當可觀。

    對此,IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示,互聯網公司獲得大量融資或者上市融資以后,資金相對寬松,再加上業務擴展和人員增長非???,自用辦公場地需求就非常強烈。

    艾媒咨詢集團創始人兼CEO張毅則表示,每個企業所處賽道與市場千變萬化,紅利期有限,企業自身的發展也有短板期,而物業與地皮可以成為企業未來增值的儲備糧。

    在此之外,順豐、三通一達等快遞公司,東風、長城、海馬等車企,也紛紛加入了蓋房的大部隊,甚至旗下有著專門負責房地產開發業務的公司,顯然不是一時玩玩而已。

    頗為“冷淡”的第二次集中土拍

    和科技等非房企業截然不同的是,傳統房地產企業正在變得越來越謹慎,甚至拿地熱情稍顯“冷淡”。

    中指院研究顯示,第二批集中供地的一大特點是,重點城市流拍和撤牌率大幅上行。重點城市土地市場整體熱度較首批出現明顯降溫。

    風財訊注意到,一個現象是,在目前已經進行二次集中土拍的城市中,有近百宗的地塊,在交易前因優化方案或無人報名被臨時撤牌。在已經成交的土地中,進入搖號階段的土地數量明顯降低,而且競得人大多為國資背景,民企參與度愈發低了。

    以第一輪很火熱的重慶市場為例。

    第二批集中土拍,重慶共掛出42宗涉宅,9宗提前中止出讓,余下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達33%。

    這不是個例。

    中指院數據顯示,廣州本輪掛出了48宗涉宅地,流拍土地25宗,僅成交23宗,流拍率高達52%,較首輪上升了近40個百分點;南京流拍率也升至23%,較首輪上升了21個百分點。

    政策調控窗口期,此前高杠桿經營的房企出現頻繁暴雷,從小到大幾乎實現了全覆蓋。同時,利潤空間被壓縮,第一次集中土拍之后,更有房企喊出“爭取做到1%-2%利潤”。

    傳統房企的日子越來越不好過,即便在集中土拍的關鍵補貨窗口,房企的補貨意愿也并不高,甚至部分房企已經選擇“躺平”。

    房企拿地的另一條出路

    目前房企的拿地方式,基本以自拍和房企聯合體為主。且隨著行業環境趨緊,后者逐漸盛行,房企希望通過這種方式來攤薄拿地成本,降低后續的開發風險。

    而非房企業的入場,或許會為傳統房企的拿地方式,開辟出一條“優勢互補”的新路徑,甚至成為傳統房企在高杠桿游戲中,穩健渡過的一個拉手。

    仲量聯行的研究顯示,今年房企與科技企業的合作正在加深,在于外部的“不確定性”促使房企尋求多邊合作抵御風險。

    比如,今年第一次集中土拍中,京東&卓越聯合體,就以99.1億元的成交價,拿下了上海普陀區萬里社區地塊,溢價率為0%。

    在此之外,風財訊注意到,在科技企業拿地中,也給了傳統房企加入游戲的機會?;蛘?,更準確的說,是輕資產管理運營的機會。

    非房企業特別是科技公司在招拍掛市場拿地基本上以“底價”成交,這是政企兩相成全的結果。而且,科技企業拿地條件中,基本上除了對高自持的要求之外,還大都有商業、住宅、甚至包含文體的要求。

    比如字節跳動所拿的楊浦地塊。

    在出讓文件中明確指出,該地塊配套商業應主要設置便利店、餐飲、咖啡店、銀行和文化休閑等業態,積極引進體驗店、智慧門店等,為地塊內的辦公和文化功能提供優質配套。

    而這些,顯然是傳統房企早已經做熟了的活。

    世易時移。5年前,還有人在談論“地產商淪為代建”時,充滿懷疑與鄙視。

    當時,綠城、建業、朗詩等企業減少純開發、增加代建業務,曾一度被傳統主義視為“淡出主流賽場”。

    然而時到今日,當綠城、朗詩的代建業務依然保持50%左右的毛利率,房地產開發企業平均毛利率逐漸下滑至20%、甚至更低。

    當合作成為開發商常態,有些企業為保持賬面規模,不求控盤、甚至不求操盤,很多合作中的企業其實已經化身為建筑商、運營商、營銷商...

    身份簡化,接受更多合作形式,或是房地產開發商不得不接受的現實趨勢。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“扒財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 一股力量正在“入侵”房地產 這可能是另一條生路

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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