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    城鎮化拐點與地產之殤

    楊老師的基建課堂 楊老師的基建課堂
    6天前 245 0 0
    房地產業的高周轉、高增速對應的是國內持續、大規模的城鎮化進程。

    作者:楊曉懌

    來源:楊老師的基建課堂(ID:msyangteacher)

    近日市場最為關注的消息,莫過于昔日輝煌的萬億地產集團深陷危機;導致這些看似風光的頭部放棄危機爆發的因素,除了“三道紅線”、地產調控等監管政策外,城鎮化迎來拐點導致的地產市場劇變也是背后的重要因素:

    城鎮化放緩,新增需求退潮

    房地產業的高周轉、高增速對應的是國內持續、大規模的城鎮化進程。在過去五年中,雖然地產的監管與行業洗牌不斷加強,但由于城鎮化仍然維持了較高的增速,常住人口城鎮化率由2015年的56.1%提高到2019年的60.6%,每年有約1500萬人從農村進入城鎮地區變為市民;在這一強勁、剛性的需求推動下,過去五年的地產行業仍然有較高的增長,并且監管的介入使得行業集中度持續提高,頭部房企的規模持續膨脹。

    但是,隨著宏觀政策的變化以及當前農村地區的實際情況,目前城鎮化的進程已經從“追求速度與指標”轉向“提升城鎮化質量”,城鎮化的增速有明顯的放緩。近期住建部公布了2020年的城鎮化率為63.89%,而“十四五規劃”提出到2025年的城鎮化率預期僅為65%;這意味著,除了部分省會城市與重點城市外,未來數年大部分地區的新增人口流動與需求將大幅下降,三四五線地區的地產將迎來一輪快速的退潮。

    這使得在全國大舉投資、前些年快速下沉搶占市場的頭部房企們將面臨極大的壓力;市場需求的快速下降不僅將影響企業利潤,更重要的是由此產生的現金流壓力,過去的“高周轉、高增速”的玩法徹底成為過去時。

    不再大拆建,棚改貸款下降

    除了重點區域與城市外,大部分地區的地產增速都與地方政府投資項目有非常大的關聯;政府征地拆遷、棚戶區改造的大量資金,最終轉化為對當地住宅市場的需求。也正是過去若干年地方政府的大量投資,催動了地產市場的不斷下沉與興旺發展。

    但是,這一局面在2018年末產生了非常大的變化;隨著地方政府的債務率已經接近警戒線、隱性債務風險出現苗頭,地方政府的新增投資出現了較為明顯的下降。而支持地方政府投資的政策性金融工具,也紛紛出臺了各項限制,結合行業政策,不再“大拆大建”,也逐步減少政策性的棚戶區改造項目貸款。

    如國開行與農發行的棚戶區改造貸款,2016-2017年的合計投放量均在萬億之上,但到2018年就開始出現收縮、2019年明顯減少。如農發行2018年的棚改貸款投放量達到5876億元,但2019年僅為2162億元,降幅達到60%以上。

    并且,2019年末,地方專項債券不再支持新的土地儲備、棚戶區改造項目申報;財政部開始查處地方政府隱性債務,嚴禁金融機構為征地拆遷、一級土地開發等進行資金投放,使得地方房地產市場的源頭活水出現大幅下降。

    因此,2020年的房企們不僅面臨著融資的困難,還同時面臨著日漸增大的去化壓力;隨著政府投資邏輯與政策性資金投放的轉向,房地產市場的金融屬性正在進一步降低,流動性壓力自然水漲船高。

    分離居住投資,逆向金融化

    房地產市場的蓬勃發展與市場的高預期,一大重要因素就在于住宅并非單純的居住功能,其兼有金融與資產屬性,是過去二十年家庭資產最好的投資。也正是由于房地產的不斷金融化,使得不同地區的居民家庭資產價值差距不斷被拉大,距離“共同富?!钡哪繕嗽絹碓竭b遠。

    因此,宏觀政策奠定了“房住不炒”的基調,開始分離地產的居住與投資功能,降低地產行業的金融化程度;通過加強市場調控、租賃性住房與保障性住房的供給,結合城鎮化進程的放緩,讓房地產市場回歸穩定,不再大起大落。

    在這樣的預期與金融監管的發力下,地產市場有了明顯降溫;并且隨著土地價格與地產售價間的差距正在逐漸縮小,地產行業的利潤也隨著出現下滑,使得整個市場面臨劇變。

    如今,幾家以高融資著稱的房企紛紛倒下,并不是偶然,而是時代的必然。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“楊老師的基建課堂”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 城鎮化拐點與地產之殤

    楊老師的基建課堂

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