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    連拿三塊高價地后,區域總辭職了

    投拓江湖 投拓江湖
    2021-05-24 10:05 480 0 0
    一條不歸路

    作者:投拓江湖團隊

    來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    絕大多數土地儲備捉襟見肘的房企,目下都在面臨一個生死考驗題,是短平快去公開市場拿高價地,還是慢慢去碰運氣搞大型勾地,或者城市更新項目。然而,大部分比較著急的公司,都選擇了前者,而且走上了一條不歸路。

    最近,某地XX房企XX區域的區域總辭職了,有消息傳出,區域總的離職,是因為集團對區域公司不切實際的拿地指標考核所致。在該房企內部,拿地屬于一項強制性的政治任務,集團會給區域總和投資總下嚴厲的考核指標,逼各個區域公司采用最短平快,最激進的方式去拿地。

    在去年年底到今年年初,該區域公司已經拿了三塊地了,而且都是高價地,其中一塊地已經開發推貨了,另外兩塊地至今沒有開盤:

    1、第一塊地,在2020年10月拿的,位于XX地級市,該區域公司以6500元/平米的樓面價競得,溢價率高達35%。項目已經在今年3月底的時候實現了開盤,所在區域的高層住宅,清水均價不到9000元/平米,而且市場呈現量價齊跌狀態。項目開盤至今日,扣除公司內部認購,累計實際有效去化不到10套。

    經過公司內部反復權衡,該項目所在地級市,樓市將會存在長期橫盤的局面,短期內甚至會有價格繼續下跌的風險。當地政府嚴令禁止降價銷售的行為,使得降價銷售的選項已無可能。從現實的角度講,該項目的開發已無實際的意義,如果繼續開發,將會使得后面的投資無法收回。

    2、第二塊地,位于某二線城市,區域公司在今年集中供地執行前,最火爆的時候,以刷新歷史記錄的樓面價18000元/平米,溢價86%,拿下的該地塊。區域的實際銷售價格在35000元/平米左右,但是該城市是限價城市,區域預售價格審批的天花板價格不超過30000元/平米,臨近的幾個項目都是這樣的。

    經過多方關系的協調,區域總了解到該市的限價政策,是一個高壓政策紅線,幾乎沒有做工作的空間。預售限價的政策,讓項目想要批到有利潤的預售價格,短期內幾乎不可能實現。但是該地塊的面積并不大,只有不到30畝,很難打造出像樣的產品品質,項目到最后開發出來,價格即使批下來能否被市場認可,也需要打一個大大的問號。

    地塊總的拿地金額超過9億元,根據出讓文件還必須三個月內付清土地款,如此大的資金量,在當下持續收緊的融資環境下,很多機構都不愿意放額度出來,集團總部也承受很大的壓力。

    3、第三塊地,在集中供地政策出來以后拿的,該地塊位于某二線城市的遠郊區,區域公司以4600元/平米的樓面價競得,溢價率也高達30%。該地塊拿到的時候,周邊的市政道路還有一部分尚未開通,項目進場施工存在極大的困難。政府承諾的拿地后一個月完工,但實際現在還看不到施工推進的動靜。而且這塊地的地質存在一些特殊情況,后期需要進行特別處理,成本部在拿地以后到現場踏勘,發現之前上會的成本偏低,至少還要多出1500萬的成本。

    拿地以后,區域總召集過各個部門討論,在進行深入研判分析后,得出結論:該板塊的庫存奇高,在市場行情下滑的情況下,將會進入降價銷售的慘狀,而且該地塊位置相對更差,競爭力明顯不足。

    以上三個新拿下的地塊,拿地綜合樓面價接近10500元/平米,但是該房企區域公司2020年推出的銷售貨源的均價也就才11000元/平米,面粉的價格幾乎都要超過面包的價格了。對此,區域總深知這樣頭腦發熱拿地,是對區域公司來講是災難性的后期開發銷售的問題更加棘手,基本上賣多少虧多少。

    與此同時,今年集團給本區域下達的拿地考核任務是六塊地,目前只完成了兩塊地。剩下的四塊地的指標,目前來看無論如何也是完不成了,而且目前拿的幾塊地都很難搞,再拿地大概率還是還拿高價地,這樣搞下去區域公司難以為繼,后期考核集團也不是吃素的。

    曾經也給集團建議過,減緩拿地考核,建議去拿利潤空間更大的舊改項目,還有勾地項目,但是集團要求快速拿地,對于半年以內都不能落地的項目,原則不予支持。這樣一來,基本上就沒有搞勾地和舊改項目的可能性了,原本指著能夠落一個大型的舊改項目,用舊改項目產生的現金流和利潤,來彌補區域幾個高價地項目的虧損,現在想來是不可能了。

    在連續煎熬幾個月后,該區域總辭職走人了。不過,他也不是第一個走的區域總,這家公司已經連續熬走了三任區域總了。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“投拓江湖”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 連拿三塊高價地后,區域總辭職了

    投拓江湖

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      中證鵬元資信評估股份有限公司成立于1993年,是中國最早成立的評級機構之一,先后經中國人民銀行、中國證監會、國家發改委及香港證監會認可,在境內外從事信用評級業務,并具備保險業市場評級業務資格。2019年7月,公司獲得銀行間債券市場A類信用評級業務資質,實現境內市場全牌照經營。 目前,中證鵬元的業務范圍涉及企業主體信用評級、公司債券評級、企業債券評級、金融機構債券評級、非金融企業債務融資工具評級、結構化產品評級、集合資金信托計劃評級、境外主體債券評級及公司治理評級等。 迄今為止,中證鵬元累計已完成40,000余家(次)主體信用評級,為全國逾4,000家企業開展債券信用評級和公司治理評級。經中證鵬元評級的債券和結構化產品融資總額近2萬億元。 中證鵬元具備嚴謹、科學的組織結構和內部控制及業務制度,有效實現了評級業務“全流程”合規管理。 中證鵬元擁有成熟、穩定、充足的專業人才隊伍,技術人員占比超過50%,且95%以上具備碩士研究生以上學歷。 2016年12月,中證鵬元引入大股東中證信用增進股份有限公司,實現戰略升級。展望未來,中證鵬元將堅持國際化、市場化、專業化、規范化的發展道路,堅持“獨立、客觀、公正”的執業原則,強化投資者服務,規范管控流程,完善評級方法和技術,提升評級質量,更好地服務我國金融市場和實體經濟的健康發展。微信公眾號:cspengyuan。

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