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    合景的“熟鴨子”差點返生

    地產風聲 地產風聲
    2021-05-01 14:24 172 0 0
    如何優雅又高級地潑臟水,將是房企的必修課。特別是中小型房企。

    作者:內幕君

    來源:地產風聲(ID:fangshi488)

    這幾天廣州黃埔雙沙的村民們有點懵圈。

    4月27日開始,有一份《雙沙治安緊急通知》在網上流傳,落款是他們村集體經濟組織“雙沙股份經濟聯合社”。

    說是26日晚雙崗片區有“一眾兇徒攜帶武器進村圖謀不軌”,還指出這些兇徒來自標有“萬科”的車輛。他們提醒村民,如果看到萬科的車輛和人員要及時聯系治安人員驅趕?!锻ㄖ纷詈髲娬{:

    雙沙不歡迎萬科。

    狗蛋說,這通知寫的,讓人有一種“鬼子進村了”的感覺。

    4月28日,針對“帶武器進村”的事,萬科城市更新(廣東)有限公司發布一份《嚴正聲明》,表示:

    此通知捏造事實;
    給我司聲譽帶來嚴重損害,已向有關部門進行舉報,并向公安機關報案。

    村民一時間都不知道該信誰。

    在此5天前,也就是4月23日,萬科剛獲得“雙沙舊村改造項目候選合作企業”資格。而在萬科到來之前,雙沙舊改項目最有力的競爭者是廣州本土房企:

    合景泰富。

    1

    雙沙村的舊改項目是一頭肥鴨子。

    經過4月26、27日兩天土拍,廣州第一撥“集中供地”推出48宗,成功賣出42宗地,攬金906億。其中有4塊地過于火熱,最終通過搖號決出歸屬。

    廣州這次“集中供地”土拍,呈現出一個特點:熱門區域黃埔、番禺、南沙的地塊,都逃不脫被圍獵的命運。

    比如黃埔,推出3宗地,3宗都因為報價觸頂進入搖號環節。

    其中科學城片區的黃陂地塊在報價階段,只用了30秒就達到上限價25.65億元。為爭這塊地,包括萬科、中海、保利、龍湖在內的30幾家房企,動用了320多個“馬甲”,光是拍地保證金就交了不下1000億。

    比42宗地的總成交價還高。

    雙沙村也在黃埔區,屬于老黃埔片區,在珠江沿岸,交通、教育等各方面配套都挺成熟。村子由雙崗、沙浦、華坑三個片區組成,范圍634.79公頃,現有建筑面積大概在127萬平左右。

    公開資料顯示,項目拆遷安置總投資額約109.5億元,可以推測,能貢獻不錯的貨值。

    這樣一頭肥鴨子,本來快被合景泰富煮熟了。

    根據廣州業內人士的說法,早在兩年前合景就已經聯合其它兩家房企介入雙沙舊改。今年2月,雙沙城市展廳開放暨舊村改造房屋拆遷簽約儀式,合景泰富負責城市更新的相關領導還出席了。

    “程咬金”萬科揮著三板斧入局,理論上是有機會讓“熟鴨子”返生的。

    4月23日獲得候選合作企業資格后,萬科馬不停蹄行動起來,舊改宣傳小車開進村,宣傳車上LED屏幕打著標語:

    城市更新選萬科,實無錯。
    城市更新選萬科,信得過。 

    在離雙沙幾公里外的沙步村,萬科正在那里操刀總投資額260億的舊改項目。

    2

    但萬科打出場就不太順。

    小車進村被保安攔在了村外,雙方起了一些沖突。

    所以就有了那份“雙沙不歡迎萬科”的通知。

    昨天,肥鴨子算是煮熟了。合景聯合體以96.51% 的通過率打敗萬科,最終獲得雙沙舊改項目。

    萬科賣力“撩”了7天,最后惹一身腥被趕出來,狗蛋說他突然有點同情老萬。

    狗蛋還說,他當時看那份《雙沙治安緊急通知》的時候,很納悶《通知》里頭所說的——這些兇徒來自標有“萬科”的車輛。

    這話傷害性不大,侮辱性很強。以萬科30多年的江湖經驗,想干壞事肯定不會露家門。

    如今,房企從一級市場分散下沉到二級拿項目已成趨勢,未來“舊改”市場明爭暗斗的故事還會不斷上演。

    如何優雅又高級地潑臟水,將是房企的必修課。特別是中小型房企。

    隨著“高壓”政策不斷到來,行業洗牌勝過以往任何時候,口袋里銅板少的中小民營房企,越來越難通過土拍奪食。

    最近廣州、重慶“集中供地”后的土拍首秀,大贏家都是央企、國企以及頭部不差錢房企。

    廣州土拍,本土國企越秀搶下8塊地,占總成交塊數五分之一,成交總價達177.53億元。重慶土拍,融創聯合體花了99.09億也搶下8塊地,龍湖96.64億搶到5宗。

    動輒百億的土拍盛宴,虎吃肉、狼喝湯,犬貓只能聞味道觀望?;蛘吡硗忾_辟戰場。

    像合景泰富,最近幾年就使出很大的力氣搞舊改。

    3月26日,合景泰富全年業績會上,地產業務首席執行官蔡風佳表示,合景泰富參與城市更新項目34個,預估總可售面積2200萬㎡,對應貨值約6500億。

    孔健岷也正迫切需要一個新故事。

    3

    在媒體眼里,孔健岷是個很“佛系”的老板,他說過“沒想做百年企業”“老板千萬不能給自己太大壓力,壓力太大了人生就不會自在”。

    孔老板最近幾年應該都不太自在。

    2017年以來,合景泰富定年度業績目標,每年同比增長都在20%以上。讓狗蛋佩服的是:

    這是一家總能把業績預測得很準的公司。

    2018年合景銷售目標定在650億,結果完成655億;2019年目標850億,完成861億;2020年目標定1033億,然后又是蹭著門檻過去,完成1036.1億。

    這些達成的業績是克而瑞榜單統計的全口徑銷售額。

    內幕君告訴狗蛋:其實說不清是合景厲害,還是克而瑞厲害。

    要完成每年增長20%的小目標,孔健岷得不斷找“朋友”。2020年合景泰富1036億銷售額中,權益額只有646.4億,有五分之二業績是合作方創造的。

    根據合景2020年報顯示,其報告期內擁有的175個項目,集團權益占比超過60%的只有91個。

    前幾天,《觀察者網》觀察合景泰富發現,這家粵系房企為實現快速增長,用“高超財技”合并了被投資公司的報表,而為了降低負債,又進行了反向操作:

    剔除一些高負債公司。

    根據觀察者網的舉例核算,合景剔除的公司所涉及的借貸及應付款至少80個億。

    狗蛋說,地產,最終得靠土地驅動生產,過去那些過于依賴財技的,現在都在砧板上躺著。

    合景泰富也不例外,未來需要給投資人描述新的增長曲線,他們把描繪的重點放在了:

    城市更新領域。

    雙沙項目,萬科半夜敲門,合景肯定是有壓力的。

    4

    很久很久以前,合景泰富有“小富力”之稱,一方面是因為,兩家曾經走得很近。同時,合景名氣和規模都還小。

    2007年,合景泰富在香港上市,富力兩個老板入股3.33億港元,李思廉去了掛牌儀式。

    上市同年,富力和合景聯手,以46億總價拿下當時廣州史上最大的地塊——獵德地塊,項目面市時,李思廉去樣板房參觀,孔健岷如影隨行。

    現在的合景泰富肯定不愿意再被叫“小富力”了。

    曾經的富力被看作廣州“舊改之王”,業界笑稱“廣州每一根煙囪的倒下,都有富力的一份功勞”,從這點看,合景泰富想要在城市更新領域做大做強,還是應該學習富力:

    才會有那么一天成為廣州新“舊改之王”。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產風聲”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 合景的“熟鴨子”差點返生

    地產風聲

    專注地產江湖事,弘揚社會主義價值觀。微信號: fangshi488

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