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    從供地計劃看“兩集中”城市2021年供地節奏

    克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
    2021-04-25 14:03 680 0 0
    “兩集中”新政之后,大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度、增加租賃住宅用地的比重。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

    導 讀 

    “兩集中”新政之后,大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度、增加租賃住宅用地的比重。

    在“兩集中”供地新政影響下,今年重點城市全年供地計劃的公布時間較往年偏早,在4月23日濟南發布首批集中出讓地塊公告后,目前已經有近2/3的城市公布了首批集中出讓公告和年供地計劃。在中央“寬供應、增保障”的倡導之下,2021年典型城市的宅地計劃供地量表現如何?“購租并舉”的住房制度下,租賃住房用地供應力度如何?首批集中供地的規模怎樣?接下來的土地市場走向又將如何?

    01

    “增保障”下住宅供應量相對充裕

    長沙較去年基本翻

    從典型城市2021年宅地計劃供應量較2020年變化情況來看,除福州、杭州和無錫外,其余城市宅地供應均呈增加之勢。其中,廈門增幅最顯著,高達105%,原因在于廈門今年安置等保障性住房用地供應量較大,高達98公頃,占到廈門2021年全年度住宅用地計劃供應量的50%;如果剔除掉這部分用地的話,廈門今年計劃供應量與去年基本持平。

    長沙表現則更為突出,2021年長沙市本級住宅用地計劃供應791.42公頃,同比2020年漲幅達到94%,供地力度明顯加大。受到了湘江新區國家級新區規劃的利好,岳麓區成為主力供應區,梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷等板塊熱度攀升,政府也適時加大了土地供應力度,2021年計劃供應量達254公頃,居于各區之首。值得注意的是,近期長沙樓市保持較高熱度,去化周期僅有9個月,供求端明顯失衡,宅地供應量的增加也是為了進一步緩解商品住宅市場的供需矛盾。此外,濟南、深圳、廣州、青島等城市住宅用地供應量增幅也較顯著,均超10%;北京、重慶、南京變化相對不大,均在6%及以下。

    而宅地供應規模減少的城市僅有3個,分別是杭州、無錫和福州。原因也十分一致,均是保障類住房用地減少所致。以杭州為例,2021年全市宅地計劃供應量為1107公頃,相比2021年減少了107公頃,其中保障性住宅用地供應減少71公頃,占到了總減量的近七成。無錫更為突出,2020年保障類宅地供應220公頃,今年僅有52公頃,導致無錫住宅用地供應降幅超過三成。

    02

    “兩集中”緊約束下租賃住房供應力度大幅提升

    北京升至三成

    2020年末,“蛋殼”等長租公寓相繼暴雷,中央經濟會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年要抓住的八大重點任務之一。2021年2月,自然資源部下發重點城市供地“兩集中”文件中也提到重點城市在2021年在年度計劃中單列租賃住房用地,占比一般不低于10%,并且常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。

    就已經發布2021年供地計劃的城市來看,北京表現最為突出。2021年北京市土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃,其占住宅用地的比重由2020年的13%大幅提高到28%,無論是租賃住房量還是占比均居于首位(截止4月21日,上海尚未公布2021年建設用地供地計劃,不過上海政府工作報告中提到,2021年將形成5.3萬套的租賃住房供應,供地力度也比較大)。

    其他城市租賃宅地計劃量則基本與城市人口規模呈現爭相關,重慶居首,市區租賃宅地供應量約237公頃,人口規模較小的廈門租賃宅地供應量約21公頃。從其租賃宅地供應比重來看,除濟南、長沙相對較低之外,其余城市租賃宅地計劃供應量均按照中央10%的“紅線”設置,約在10%左右。

    考慮到當前大部分一二線城市租賃用地推進較為緩慢(除上海在17%外,其余大部分城市2018-2020年三年間純租賃用地的成交建面占同時期宅地成交建面的比重均在5%左右),尤其是成都、寧波、蘇州等城市均為1%及以下,這一比重與2021年10%的計劃目標相比,還有不少上升空間。尤其是寧波,近年來人口流入明顯加速,以2019年常住人口變動情況來看,寧波常住人口增量高達34萬,在國內主要城市中排在第四位,僅次于杭州、深圳和廣州;大量人才的涌入勢必帶來相應的居住需求,考慮到近些年房價過快上漲,需求轉化面臨一定的瓶頸,因此增加租賃住房供應成為解決這部分人群居住需求的重點方向,在國家大力的扶持之下(其已經入圍2020年中央財政支持住房租賃市場發展試點城市),短期內租賃住宅用地占比勢必會顯著上升。

    03

    重點城市首輪集中供地節奏各異

    廣州最為積極、深圳最為保守

    截至4月23日,已經有15個城市公布了首批集中供地計劃,首個集中掛牌的長春已經在4月15日迎來首場土拍。從已經集中掛地的城市來看,各城市供地節奏差異巨大,整體可以分為三類:

    第一,供地比較積極的城市有廣州、沈陽等,首次集中供地量占2021年全年宅地計劃供應量的比重接近或超過四成,尤其是廣州,一次性掛牌出讓地塊48宗,總用地面積超過393萬平方米,掛牌總價超過900億元,且全部為涉宅地塊,這一體量占全年宅地計劃供應量的比重高達62%,宅地供應十分積極。但從供地質量上來看,廣州表現欠佳,核心區供地占比下調,僅涉及荔灣一宗地,天河、海珠更是不涉及,主力供應集中在城市次核心區域,增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升,高達56%。

    第二,供地節奏比較穩健的城市有杭州、濟南、無錫等城市,首次集中供地量占全年計劃供應量的三成左右。以杭州為例,市區首批集中供應宅地57宗,土地總面積約302萬平方米,占2021年杭州市區全年計劃供應量的三成,從區域上來看,主城區仍是主力供地區域,但余杭、蕭山熱點板塊也涉及,未來科技城、錢江世紀城均有土地出讓,未來不少板塊將迎來新一波“補貨潮”。

    第三,首批供地節奏比較緩慢的城市有深圳、廈門、北京、青島等,尤其是深圳,首次集中出讓地塊面積僅占全年建設用地宅地計劃供應量360萬平方米(送審稿)的10%,僅涉及6宗宅地,出讓地塊面積約36.2萬平方米,供地十分謹慎。這也與近半年來深圳市場的表現有關。由于市場過熱,甚至一度引起住建部的約談,為了避免土地市場過熱,因此深圳首批集中供地“量少質減”,單價最貴的一塊地位于寶安尖崗山,樓板價約2.6萬元/平方米,整體質量明顯低于往年平均水平。

    04

    熱點城市優質地塊競爭依然激烈

    深圳、廈門等城市第二批集中供地量將顯著增加

    綜上,“兩集中”新政之后,大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度、增加租賃住宅用地的比重,整體來看,重點城市的宅地供應是較為充裕的。另外,從首批集中出讓宅地規模來看,除廣州外,大部分城市供地節奏相對平穩甚至偏緩;從質量來看,除北京、杭州、南京等城市外,其余城市首次集中出讓地塊的質量并不突出(詳見《首批集中供地公告到來,4月土拍焦點將如何轉移?》),這也是為了平抑近期土地市場過熱的局面??紤]到租賃宅地一定程度上會擠壓普通宅地的供應體量,尤其是北京這樣租賃占地占比近三成的城市,“兩集中”新政實施之后,由于兩次集中供地時間間隔較長,長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”,熱點城市優質宅地的競爭將進一步升級。

    至于未來,由于集中拍地是首創,加之前期土地市場過熱,大部分城市首次集中供地偏保守,在取得集中拍地有相關經驗之后,預計第二次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加,尤其是首批集中供地規模較小的深圳和廈門等城市,供地節奏將明顯加快;而首批集中供地量較大而質量一般的廣州,接下來也將加快高質量土地的供給。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 行業透視|從供地計劃看“兩集中”城市2021年供地節奏

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