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    從“兩集中”首輪土拍看土地市場發展趨勢

    克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
    2021-07-06 14:30 283 0 0
    二、三輪土拍機會更多,但緊調控背景下高價拿地仍需謹慎。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

    作為2021年房地產行業的新生事物,“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運行邏輯。22個試點城市由此進入了土地市場的發展新階段,企業拿地邏輯、策略、競爭格局也由此改變。至6月末,首輪集中供地土拍均已結束,新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗,為此,本文分別從供給側管控、市場特征、企業競爭等角度進行系統梳理和分析,對土拍節奏、土拍規則、市場熱度、成本變化、拿地方式、城市偏好等方面進行細化研究,以期為房企接下來的拿地決策提供參考性建議。

    01

    樓地市熱度持續升溫

    “三穩”背景下

    “兩集中”新政穩步落地

    為了提振市場,多地在2020年上半年放寬拿地門檻,供應了大量優質用地,導致土地市場熱度驟然升溫,尤其是重點一二線及長三角、大灣區的三四線城市,高溢價成交或封頂自持(配建)現象屢見不鮮,熱度也一直延續至2021年初。這些熱點城市的樓市熱度同樣也居高不下,上海、深圳、廣州等城市房價同比漲幅持續領先,造成市場情緒出現較大的波動。為了穩定市場發展,繼三條紅線、房貸集中度管理之后,土地市場改革——“兩集中”供地新政也重磅出臺,從根本的供應端入手,要求熱點城市加大土地供應,控制地市熱度,穩定市場發展。

    1、 行業發展走出疫情陰霾,2021年初房價、地價上行趨勢強烈

    為了應對疫情對經濟造成的不良影響,2020年初國內信貸環境較為寬松,房企融資難度較2019年下半年明顯降低。與此同時,各城市優質用地供應開閘,極大刺激了房企拿地積極性,地市熱度迅速上升,年中地價甚至一度逼近3000元/平方米歷史高點。就2020年全年來看,全國土地市場成交建筑面積28.7億平方米,較2019年同期上漲了7%,平均地價更是再創歷史新高,同比上漲8%至2591元/平方米,土地市場熱度明顯高于2019年。

    雖然2020年下半年多城密集出臺調控政策,但市場熱度上漲慣性仍在。就2021年初土地市場表現情況來看,在熱點二、三線城市大量優質土地高溢價成交的帶動下,上半年整體溢價率增至17%,同環比均呈上漲趨勢。尤其是4月份,溢價率一度增至24%,到了5、6月份,多城土拍規則升級,限地價措施逐漸跟進,溢價率逐漸回落,6月份又降至12%。

    地市熱度的走高也刺激了購房需求釋放,樓市熱度隨之升溫。2020年全國商品住宅成交面積同比上升3.2%,平均房價更是首度突破1萬元/平方米,均創下歷史新高。

    進入2021年,房地產市場仍然保持著極高的活力。前5月,商品住宅累計銷售面積同比增長近4成,成交金額同比漲幅更是高達56.5%,樓市熱度仍然居高不下。尤其是一二線城市,就國家統計局最新公布的70城房價數據來看,5月份一線城市新房價格同比漲幅達6%,二線城市新建住宅成交均價同比漲幅也達到了5%,均明顯高于三線城市。

    2、集中供地疊加銀行放貸、房企融資雙側管控,行業進入發展新階段(略)

    3、企業投資策略需重新調整,前融難度增加下合作開發能力將更為重要(略)

    02

    近郊新城為重點城市供地主力

    穩預期下雙限拍地模式成多城首選

    作為土地供應端的新規則,22城的土地供應方式也發生了明顯的改變,除了單次供應規模增加之外,土拍規則亦是在“緊調控”的背景下發生了顯著的變化。接下來,我們將從供地規模、區域分布、時點安排及土拍規則四個方面對22個城市首輪集中供應地塊進行分析。

    1、供地規模:首批供應量平均低于年計劃三成,深廈供應節奏最慢(略)

    2、供地區域:首輪供地多向近郊新城傾斜,僅成渝兩地中心城區供地比例較高(略)

    3、時點安排:5月為首輪集中拍地高峰期,企業評測、前融壓力驟升

    從拍地時間安排來看,22城首場集中土拍開拍時間都集中在4月中旬到6月,其中5月成為重點城市集中土拍的高峰期,有11個城市在當月開啟首場集中土拍。上海、武漢則“完美避開”高峰期,由于推地時間較晚,首場拍地開場時間也最晚。而在公告和拍地時間間隔方面,大部分城市間隔時間都在25天以上,給房企留下了較為充裕的安排時間,其中北京、南京、天津的間隔時間更是在40天以上,是22城中間隔時間最長的城市。

    不過,考慮到在高峰期有多個城市集中拍地,對企業的前融和地塊評測仍提出了不小的挑戰。以首輪集中拍地高峰期為例,共有11個城市在5月份開拍,包括房企重點布局的杭州、南京、寧波、天津等諸多城市。加之這些城市地塊數量較多,如杭州首輪供應了47宗宅地,企業投拓部門大多需要在一個月內完成這些地塊的測評,壓力較此前驟升。二三批次拍地的高峰期集中在8月和11月,其中三批次供地可能有15個城市將在11月開啟第三場土拍,企業拿地前的準備時間更加緊張,地塊評測和前融壓力也會明顯增加。

    4、土拍規則:“雙限”模式為多城拍地首選,“嚴調控”下土拍規則預計進一步升級(略)

    03

    重點城市首輪集中土拍熱度不減

    熱點城市盈利空間繼續收窄

    隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結束,22個重點城市首輪集中供地土拍均已結束,新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗。本節將從首批集中拍地城市的市場熱度、地價水平、盈利空間變化等多角度進行系統剖析,并對波及的非重點城市的市場以及政策變化進行梳理和分析,以期為房企接下來的拿地決策提供參考性建議。

    1、成交熱度:熱度分化成為常態,各地高溢價與流拍互現 

    兩集中新政之下,各地市場表現不一,但熱度分化成為常態,一方面,高溢價地塊頻頻涌現,典型如重慶,由于不限價,溢價率水平居于最高位,高達43%,22宗地成交溢價率超過50%,占成交地塊的48%,其中招商蛇口競得的沙坪壩區西永組團Ah標準分區商住地溢價率更是高達130%。另外,斬獲首批集中供地出讓金榜首的杭州市場熱度也居高不下,57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例,部分地塊自持比例竟然高達40%,近20個板塊創下地價新高,市場熱度持續高漲。

    除重慶、杭州兩城以外,首批集中出讓地塊較少的廈門、深圳市場熱度也居高不下,兩城整體溢價率均在30%左右,以廈門為例,5宗地塊均成功出讓,其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格,進入競配建階段,最終湖里和思明地塊分別被建發、國貿&中海競得,加上競配建,兩地隱形樓面價都超過了6萬元/㎡之間,實際溢價率也均超過55%,房企競爭異常激烈。

    相比之下,長春、天津、青島等北方城市市場熱度相對較低,尤其是青島,溢價率僅有2%。與低溢價率如影隨形的還有較高的流拍率,譬如長春50宗涉宅地,有10宗撤牌、2宗流拍,流拍率達24%,是重點城市首輪土拍中流拍率最高的城市。不僅如此,長春日前已完成第二輪集中出讓,流拍率更是高達38%,超九成地塊底價成交,市場再度遇冷。

    2、地價變化:地價水平仍在穩步上漲,長沙、重慶單價紀錄再度刷新

    從22個已經完成首批集中土拍城市的地價水平來看,和2020年全年涉宅地價格相比,22個重點城市中僅有福州、蘇州、廣州、長春、杭州和深圳等少數城市成交地價不及去年水平,其余城市地價上漲表現依舊突出,尤其是合肥,地價漲幅居首,高達52%;其首批集中出讓的12宗宅地中有4宗進入到競配建階段,另外8宗都觸及最高配建面積,進入搖號階段;尤其是濱湖區02號地塊的搖號,43家房企全部都選擇參與,房企競拍過程十分激烈。漲幅居于第二位的則是不限價的重慶,由于出讓地塊多為低容積率且區位優越的宅地,因此成交樓面價相對較高,在已成交地塊中有22宗樓板價破萬,其中兩江新區中央公園地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價紀錄,平均地價水平較2020年明顯上漲。居于第三位的則是鄭州,由于北龍湖等熱點板塊成交了多宗高價地塊,使得鄭州首批集中供地地價較2020年明顯上漲,漲幅高達46%。

    除上述三城外,廈門、天津、寧波等城市的地價也有明顯上漲,漲幅均超30%。尤其是廈門,在島內兩宗優質地塊的助力之下,地價也明顯上升,5宗地平均樓板價達35823元/平方米,均價已經超越了一線四城中的任何一城。

    當然,一線城市平均地價較低除了優質地塊供應比重相對較少以外,還受到限價因素的影響。以上海為例,由于上海首輪土拍競價環節設置中止價、最高報價和一次性書面報價,從源頭上杜絕了高溢價的可能性,31宗涉宅地塊(不含安置房、租賃住房)的平均溢價率僅有5%,地價得到有效控制。

    為了更有針對性,我們從近期集中供地的城市中挑選出樓板價最高的地塊,將其價格與其地王樓板價相比,結果發現:

    第一,僅有長沙、重慶兩城誕生新的單價地王,尤其是長沙,天心區南湖新城048號商住地,樓面價達14157元/平方米,較長沙宅地歷史最高單價高出53%,刷新了下長沙土拍史上樓面價新高。重慶由于不限價,土地價格也是明顯上漲,與以往地王多集中在觀音橋不同,新晉地王位于中央公園板塊,由保利以25億元的總價拿下,樓板價高達15711元/平方米,較年初卓越地王樓板價高出10%,市場熱度居高不下。

    第二,青島、杭州、無錫與歷史最高樓板價基本持平。以青島為例,本次集中供地質量均不佳,市場表現相對平穩。值得注意的是,雖然整體表現不佳,但與以往相比,已經有明顯改觀,市北區開平路45號的地塊已經觸及最高限價,通過線下競自持,最終被綠城中國以樓板價17000元/㎡+自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊,成為市北“新地王”。

    第三,北京、上海、沈陽、長春、廣州、福州等城市較最高樓板價大幅下滑,究其原因,一方面這些城市首批集中供地質量欠佳,缺乏中心城區的優質土塊,譬如廣州,樓板價最高的地塊是位于白云區金沙洲AB3701008地塊,樓板價僅有28787元/平方米,較廣州歷史最高樓板價低了44%。

    值得注意的是,樓市相對蕭條的長春和沈陽地價降幅最大,兩城均位于人口外流比較嚴重的東北三省,人口的外流嚴重影響了購房需求基本面。近期公布的“七普”人口數據顯示,2020年長春常住人口906.7萬人,較2010年增量僅有30萬人,這一數據在二線城市處于墊底位置(僅高于西寧和哈爾濱);并且增長的這部分人群很大程度上來源于省內三四線城市,購買力也相對疲軟,因此房地產市場表現不及人口大量流入的長三角和珠三角區域,流拍和底價成交成為常態,樓板價大幅下滑也在意料之中。

    3、盈利空間:熱點城市盈利空間繼續收窄,無錫、廈門整體地房比超80%(略)

    4、波及影響:集中供地促長三角縣市地價屢創新高,多城加入調控行列(略)

    04

    規模房企在集中供地中率先”搶跑“

    TOP30房企斬獲四成地塊

    1、拿地規模:龍頭房企、國企央企表現突出,深耕型企業凸顯成本優勢(略)

    2、拿地方式:聯合拿地更為常見,集中供地下合作能力愈發重要(略)

    3、城市選擇:華潤、融創布局廣泛,濱江、越秀持續深耕(略)

    05

    總結與展望

    二、三輪土拍機會更多

    緊調控背景下高價拿地仍需謹慎

    隨著6月29日武漢最后一宗首批集中土拍地塊成交,至此22個重點城市首批次集中供地均已完成。從土拍熱度來看,除了長春、青島等少數城市整體熱度較低外,大部分城市首輪集中拍地市場熱度均延續高位。結合供地計劃來看,大部重點分城市在首次集中供地偏保守,在取得集中拍地有相關經驗之后,預計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加,供地節奏將明顯加快,尤其是土拍細則調整之下,中小房企的拿地機會也會增加。

    值得注意的是,由于重點城市土地資源的稀缺性,優質地塊依然是房企競相追逐的“香餑餑”,即使在調控收緊的背景之下,房企參拍熱情依然較高,拿地成本很有可能被追高,這種情況之下房企拿地勢必要保持謹慎,避免后期利潤空間或現金流不足的風險。

    1、土拍細則仍在持續變化,為中小房企帶來更多拿地機會

    就土拍規則來看,22城中除重慶、武漢土拍規則比較寬松外,其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制。譬如,繼蘇州之后,上海首輪集中拍地也采取“限價+一次性報價”的競拍規則,一方面,設置了10%的溢價上限,企業拍地“近均價者”得,地價將被鎖定在相對理性范圍,這樣的規則如果延伸至其余城市,那么中小房企也有更多的機會拿地。

    另一方面,“防圍標”限制也在持續升級,本輪上海土拍規定,直至項目竣工并首次確權前,參與此次土拍的企業均不可與競得人合作開發,讓中小企業看到了更多拿地就會??紤]到房地產“房住不炒”、“三穩”主線仍在持續推進,接下來或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進類似新政,接下來建議中小房企可重點關注這類城市的拿地機會。

    2、集中供地名單持續擴容,“緊調控”+“寬供應”下地市熱度有望得到控制(略)

    3、下半年典型城市供地量大質優,建議關注第二、三輪拿地機會(略)

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 專題|從“兩集中”首輪土拍看土地市場發展趨勢

    克而瑞地產研究

    克而瑞研究中心是易居企業集團專業研究部門。十余年來,我們專注于房地產行業和企業課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規研究成果定期發布,每年上百篇重磅專題推出,已連續十年發布中國房地產企業銷售排行榜,備受業界關注。

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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