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    地產三十年,土拍規則“演變史”全總結

    投拓江湖 投拓江湖
    2021-03-17 14:17 799 0 0
    2006年,全國的房地產市場再度火爆,新一輪的調控由此展開。在當年,國務院九部委聯合發布了房地產史上最為濃墨重彩六條政策

    作者:投拓江湖

    來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    最近的土地“兩集中”供應政策,給房地產圈帶來了不小的影響,這是土地出讓規則的一次最新玩法升級。實際上,在我們房地產發展史上,土拍規則是多次重大演進的,今天這篇文章,就為大家梳理一下房地產二十年以來的土拍規則進化演變史。

    國內房地產的發展,發端于開始于上個世紀80年代的房改,大城市的住房制度改革,推動了相關的綜合制度的配套改革,而土地出讓方式的改革,就是其中一個重要的環節。

    在改革開放以前,實行的是土地“無償劃撥,無償使用,無使用期限,不得流動”的制度。在這個思想影響下,土地公有制一度成為了不能碰的紅線問題,很多城市土地長期閑置得不到有效利用,城市建設也不能因為土地的增值受益,城市面貌無法不斷更新。

    如何突破土地所有權和使用權的界限,讓土地為城市發展帶來紅利,成了問題的關鍵。而作為先期國內學習的對象,新加坡和香港的房地產發展經驗,成為了可資借鑒的對象。以香港為例,香港因為之前是英國殖民地,土地是從中國租借的,只有99年的租賃權,香港的土地并沒有所有權,而是在這個基礎上發展出土地使用權買賣的模式。在借鑒這兩地相關經驗基礎上,我們國內也逐步摸索出一套土地歸國有,出地使用權可進行有償出讓的模式,并建立了相關的出讓制度,配套法律,以及政府機構。

    最早邁出改革步伐的,是深圳市,在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓。并且在同年的9月9日,通過協議方式成功出讓了一宗土地使用權;在同年的9月26日,通過招標方式成功出讓了一宗土地使用權;同年的12月1日,通過公開拍賣方式成功出讓了一宗土地使用權。深圳的先行先試,給各地提供了經驗,隨后上海、廣州、珠海、廈門等城市也紛紛開展了試點。

    在1987年7月,在湖北省武漢市政府批準,武漢成立了全國第一家房地產交易市場,也就是現在的公共資源交易中心的前身。到了1988年的時候,全國已有200多個大中城市成了土地產權交易所或交易中心。

    在1988年12月,《土地管理法》進行了修改,明確規定,進行國有土地有償使用制度。在隨后的1990年,國務院制定了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,對土地使用權的出讓,抵押,出租,以及劃撥土地的規范,做出了詳細的規定。這兩個法規和規章的出臺,為房地產土地出讓奠定了基本的法律制度。

    有了頂層的制度設計,在制度上有了保證,各地的土地使用權出讓數量保持穩步增長?,F在很多的大型頭部房企,都是在那個時間誕生的。但是到了1998年,全國的房地產市場出現了第一次過熱的情況,由之前的鼓勵房地產發展的政策,轉變為調控房地產給房地產降溫。這背后,也不乏很多土地出讓的亂象,很多地方在土地出讓規則上模糊不清。地方濫用協議出讓,作為土地出讓的主要方式,缺乏有效的監督和競爭,滋生了一些列問題。

    在這個背景下,原國土資源部在2002年出臺了11號文件,對土地出讓的形式和流程,進行了詳細的規定,其中最重要的一條,是規定經營性土地的出讓,必須經過公開的招標掛牌拍賣等形式。到了2002年7月,這個制度在全國范圍內推行落地,各個省也在這個文件的基礎上,根據本省的情況,制定了當地的土地出讓流程細則,土地使用權的出讓,逐步規范化、市場化。不少城市的史上第一宗公開拍賣的土地,就是從此時開始的,之前都是協議出讓為主。

    一些一二線城市,以及省會城市較早地執行了這個政策,但是下沉到一些地級市縣城,這個政策最終落地的時間就要晚很多了,有的地方甚至到了2010年,才逐漸廢止了經營性土地的協議出讓方式,改為“逢地必掛牌,逢住宅必拍”的規則。

    2006年,全國的房地產市場再度火爆,新一輪的調控由此展開。在當年,國務院九部委聯合發布了房地產史上最為濃墨重彩六條政策,行業內簡稱“國六條”,這個政策里面有一個非常出名的“7090政策”,深刻影響了此后房地產十年的產品邏輯。7090政策,即新建的住宅,90平米以下產品,得超過整個項目戶型占比的70%。這個政策,從集約用地的出發點,加大中小戶型的供應。

    這個政策,一直執行到2015年才結束,在這十年期間,全國各大城市的房企開發的產品,都是以中小戶型為主。為了在小面積里面盡量滿足客戶對大房子的想象,不少房企在小戶型,高贈送上做足了功夫,各大設計院的設計師為了“偷面積”,嘔心瀝血,絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房,甚至70平米的3房,這類“神戶型”就是在那個時期產生的。在7090政策執行的中后期,各個城市在建筑設計規范上完善了相關規范,讓偷面積在技術上成為了過去式。

    到了2016年,全國的房地產重歸火熱,各地的土拍場上不斷有刷新歷史的新地王出現,其中以融信以110億元的高價,在上海靜安中興社區競得的一幅住宅地塊,最為轟動當時的地產圈,創下史上最貴地王記錄。也就是從這個時間段開始,各大城市開始了新的土拍規則,“熔斷+抽簽”“熔斷+競自持”“熔斷+競現房銷售比例”,這些現在常用的玩法,都是在那個時候逐漸登上歷史舞臺的。

    但是這個新規,并未能阻擋一些房企的拿地熱情,土拍規則又有了一次新的升級。最先吃螃蟹的是杭州,在2019年2月18日,杭州掛出了九宗土地,明確了最高土地單價,同時規定了開發商品房的均價和最高單價,在達到最高土地限價后,還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續競拍。

    杭州這個土拍新規,算是目前土拍史上之最了,房企拿地都不用算賬了,兩頭都限死了。在杭州之后,很多城市的土拍,也跟進了這條規則。

    但是到此,土拍規則已經沒有多少繼續升級的空間,能回旋的余地已不多。此次自然資源發布的22個城市“雙集中”供地政策,可以算作是土拍規則的新改變。土拍規則的歷史,每個地產人應知。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“投拓江湖”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 地產三十年,土拍規則“演變史”全總結

    投拓江湖

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