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    富力降負債的標準動作

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-05-18 16:35 486 0 0
    給全行業上的一堂課

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    2020年的富力,轟轟烈烈。

    在這一年,富力減少負債、優化結構、壯大實力、緩釋風險的系統行動引發了業內的廣泛關注。

    也是在這一年,富力的債務問題、三道紅線、營銷動作等屢屢登上行業頭條。

    被聚光燈對準的富力,在2020年給全行業上了一堂課:

    • 374.1億元,這是富力全年總負債減少規模;
    • 69%,這是富力全年凈負債率的下降百分點;
    • 399.5億元,這是富力經營現金流由負轉正后的期末數據。

    那么,在2020年,富力是如何給全行業上課的呢?

    01、回款
     
    2020年哪家房企的營銷動作最頻繁?
     
    富力,幾乎是無可爭議的答案。
     
    • 年初,疫情肆起,富力第一時間制定出自己的網上營銷打法,成為開啟線上賣房的第一批房企;
    • 年中,線下回暖,富力與廣汽傳祺組CP,搞起了車企+房企的跨界創新營銷聯盟;
    • 年底,在中央就地過年的號召下又搞出了“犇犇安家”,在創新營銷的道路上越走越寬廣。
     
    別人家在搞全員營銷的時候,富力地產則搞起了針對員工的購房計劃,徹底把營銷的潛力發揮到極致。
     
    事實上,為了促銷售、去庫存、抓回款,富力將平均售價優惠、大宗購買折扣、與第三方銷售代理的策略性合作及實施銷售獎勵計劃等都納入了彈性銷售策略。
     
    那么,最終的效果如何呢?
     
    全年權益銷售金額穩定在1388億元,相較于去年有所提高。
     
    而在業界更為關注度回款指標上,富力則再上一個新臺階:從2019年不足70%,提升到2020年的78%。
     
    回款大幅增加,直接推動了富力的現金到2020年底的399.5億元。
     
    02、變現
     
    相較于其他主流房企,富力一個典型的特征是沉淀的核心資產比重較高,在無法轉換為收入時就成為了負債,而這也正是富力負債規模高的緣起。
     
    富力沉淀的資產既包括土地儲備、在建物業、投資物業等這類穩定富力后續發展的核心資產,也包含了一些非核心資產。
     
    在三道紅線面前,富力選擇的方式很有意思:出售項目的部分權益。
     
    這樣做的好處顯而易見,可謂一箭三雕:

    • 回籠資金,降低負債,穩定現金流;
    • 降低未來資金需求,合作伙伴來分擔了;
    • 保持項目的控制權及上升潛力。
     
    在變現這件事情上,非常典型的就是廣州富力國際空港綜合物流園項目上。
     
    在這個總占地1470畝,計劃建筑面積超120萬平米的項目上,富力向全球最大PE公司黑石集團關聯的基金以63億元的市場估值出售該項目70%權益,約41.2億元現金進入了富力賬戶。
     
    據年報數據顯示,富力擁有5190萬平米的權益土地儲備可售面積或約7000億貨值,另有城市更新項目建筑面積超8000萬平米,可售面積超4100萬平米。
     
    簡言之,富力可騰挪的空間可真是太太太太大了。
     
    無怪乎富力集團董事長李思廉表示,“如果價格合適,將繼續尋求合作伙伴,出售非核心資產,以釋放資產價值,降低風險?!?/section>
     
    家底厚,隨便一騰挪就可以變現出幾十億的現金流。
     
    03、控支
     
    回款與變現,帶來效果是現金流的增加,但想降低負債堵住現金流出同樣重要,對房企而言最簡單的就是減少拿地。
     
    的確,即便是富力不再新增拿地,其龐大的土地儲備規模也足以支撐其未來3~5年的發展。
     
    據wind數據顯示,2020年富力在招拍掛市場上的投入僅為15.24億元,遠低于其2019年185億元的投入。
     
    在減少招拍掛市場上投入的同時,富力的城市更新項目開始進入密集的轉化期。

    據悉,截至2020年底,富力已簽約城市更新合作項目規劃總建筑面積超過8000萬平米,可售面積超過4000萬平米,貨值超過12000億元。

    04、募資
     
    企業降負債,配售新股是個快捷鍵。

    顯然,富力get到了精髓。
     
    去年,富力在資本市場的動作連連:
     
    • 2月向證監會遞交H股全流通的申請材料;

    • 7月,富力H股全流通申請獲批;

    • 9月,富力將全部22.07億股境內未上市股份轉換為境外上市股份,完成H股全流通。 

    H股全流通帶給富力的好處顯而易見,最重要的就是為富力提供了融資便利,降低融資成本。

    此外,為發行新H股補充權益資本,富力還完成了總額為25.24億港元的募資。

    05、展望
     
    由上,不難看出,富力的2020年的確很忙。
     
    忙是好事,富力如期實現降低負債規模、控制債務風險、壯大資本實力的目標。
     
    馬不停蹄的一整年后,富力終于可以緩口氣,拿出真金白銀回饋下支持富力的投資者——派息。
     
    末期股息每股人民幣0.62元,全年股息達到每股人民幣1元。
     
    此時的派息,在炸天團看來,不止誠意,還有底氣。
     
    當然,底氣更足的表現在債務兌付上:
     
    • 2020年12月4日,完成“18富力08”39.99億元債券回售本金及2.62億元利息的兌付;
    • 2021年1月4日,完成“18富力10”回售本金及全額利息共計約人民幣75.11億元兌付;
    • 1月6日,提前完成 “16富力01”公司債券本金及利息共計64.32億元全額本息支付;
    • 1月20日,公告完成“16富力03”公司債券本金及利息共計38.52億元兌付。
     
    短短兩個月內,累計完成超200億元債券的本息兌付。

    在談到2021年的展望上,富力的管理層制定了一個相對保守的目標:1500億元。
     
    為此,備足了2700億的貨!
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    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 富力降負債的標準動作

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