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    再看“兩集中”,集中供地下的房地產江湖

    地產黃老邪 地產黃老邪
    2021-05-20 10:42 470 0 0
    補丁已在路上?

    作者:黃博文

    來源:地產黃老邪(ID:DCHLX1)

    在“兩集中”政策剛剛發布的時候,黃老邪就曾在地產學堂的直播課程中預言,集中供地政策在執行前期可能會出現少量問題,事實也正是如此。

    雖然“兩集中”政策的初衷是遏制地方土地財政依賴程度,減少地王現象,貫徹落實“房住不炒”,但從部分城市首輪的執行效果來看,這些初衷并沒有得到有效落實。很多房企不是錢沒準備足,就是被節節攀升的溢價率和自持比率嚇退。那些僥幸搶到地的房企,也讓同行們捏一把汗:溢價近30%,溢價率超20%,怎么算賬?

    可以確定的是,從目前的效果來看,“兩集中”新政并沒有成為土地市場的“退熱貼”,更沒有成為標本兼治的“特效藥”,但在各地政府出臺優化政策之前,發展型房地產企業究竟應該怎么應對?

    1

    土拍冷熱延續以往

    “兩集中”影響有限

    截至5月17日,長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳等多個城市完成了今年的首批集中供地。

    在集中供地政策剛剛發布的時候,很多媒體與專家,包括黃老邪都曾預言,“兩集中”政策會促使土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩,這也是政策出臺的初衷,但首輪執行效果并非如此。 

    其中,無錫首批集中供地成交土地數量16幅,平均成交樓面價達到1.35萬元/平,這還是沒有考慮到配建的價格,相比2020全年平均水平,上升了30%左右,其中一半左右的地塊刷新了地區歷史樓面價。 

    5月7-8日,杭州進行了首批集中供地土拍,“封頂自持”成為了主旋律。早在土拍前一日,四分之三的地塊就在自由報價環節中觸及“價格封頂”,進入競報商品住宅自持比例環節。

    本次杭州共集中出讓57宗住宅用地,在首日土拍中,32宗地塊總成交價格為716.98億,平均溢價率為26%;最后日成交的25宗地塊,成交金額超461億,平均溢價率也達到了24%。

    北京今年首輪集中供地歷時4天,29宗掛牌地塊中,有22宗觸及最高土地限價,其中10宗土地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。雖然溢價率整體不高,僅為9.5%,但考慮到競報公租房面積、政府持有產權等,到手土地的實際溢價率,遠遠高于表面溢價率。 

    不過除了這些熱點城市之外,以往樓市低迷的城市,土拍市場依舊。

    天津除市6區的熱門地塊之外,底價成交地塊達16宗,進入競價環節的地塊有29宗,平均溢價率為10%。歷來實行勾地制度的青島,除1宗地塊溢價成交之外,其余均為底價成交。沈陽與長春的樓面成交均價,只比2020年全年略高。 

    綜合來看目前的集中拍地情況,長三角、珠三角的市場熱度仍然比較高,優質地塊高溢價成交,而青島等城市的均價和溢價相對來說有所下降,土地市場冷熱不均,目前供地新政并沒有有效改變土拍格局。

    2

    地產“三低一高”時代

    做大規模仍是王道

    無論兩集中新政有沒有發揮應有的作用,有一個趨勢卻是毋庸置疑,不可阻擋的,那就是房地產行業已經在逐漸進入“三低一高”時代,也就是“低增長,低利潤,低容錯,高風險”時代。

    5月14日,在濱江網上業績說明會上,有投資者提問,濱江最近在杭州集中供地上拍下幾宗地,凈利潤能達到多少?濱江老板戚金興回答是:“杭州土拍,公司獲取了5塊地,憑借團隊精干、高效管理、融資能力強、品牌影響大等優勢,將努力做到1-2%的凈利潤水平?!?nbsp;

    要知道,就連余額寶的七日年化,都達到了2.3%。人均效能超1個億的濱江,凈利潤率只有1-2%,連制造業都不如,真是讓人大跌眼鏡。 

    雖然說實話,1-2%只是覆蓋完融資成本的整盤凈利潤,其實際自有資金的年回報,仍遠超過1%-2%。但濱江的預期都那么低了,其他發展型房企的日子,將更不好過。 

    其實除了杭州以外,對于房地產企業來說,很多熱點城市的招拍掛市場,都沒有利潤可言,例如深圳也只有不到5%的利潤,做項目費時費力風險大,又沒有賺頭,房企為何不把錢投進余額寶躺著賺錢呢? 

    首先,對于房地產企業來說。即使利潤低,拿地之后還有提升自身擁抱“管理紅利”時代的機會,而不拿地在一定程度上等于退出了房地產行業,一步一步萎縮下去的話,會被金融機構以及其他資源棄之如敝履。 

    另外,房企在以深圳、杭州等城市為代表部分一、二線城市房地產市場,不用擔心去化問題,能形成良好的銷售轉化,為做大規模提供強有力的支撐。

    而做大規模,對于房地產這個政策牽引,資源驅動的類金融行業來說,重要性不言而喻。黃老邪也一直認為,堅持“小而美”只會換來“小而沒”。十年之后,房地產行業只有具備以下優勢的企業能夠生存下來: 

    上市公司

    大型國企

    超大規模

    區域深耕

    擁有獨特IP群

    產融集團

    實現資產運營證券化

    中小型房企想要捕捉機遇,求得生存,必須成為以上7種企業類型中的一種,或者與他們形成合作。但是無論走哪條路,都有個不能避開的前提:規模。 

    做大規模雖不是中小房企的唯一出路,但走其他的路同樣需要一定的規模作為基礎,哪怕是深耕型的房地產開發企業,也必須有一定的規?;A來支撐。沉迷“小而美”不僅成為不了以上的七者之一,甚至連和他們合作的機會都沒有,到最后只會“小而沒”。 

    房地產行業是資源驅動的類金融行業,產業、資金、土地、人等核心資源決定了房企的發展及生死存亡。獲得這些核心資源最有利的要素就是規模,不具備規模、不動產運營能力、資產證券化能力的中小房企,注定不能擁抱存量時代。 

    3

    兩集中政策下

    風險管理不容忽視

    其實,集中供地下很多房企拿不到地,缺錢還是次要的,最重要的原因是算不過賬來。

    從一定程度上來說,集中供地政策加速了地產行業的洗牌,那些明知算不過賬來,卻為了抓住一年僅有的三次機會,硬著頭皮拿高價地的房企,必將會面臨重大的風險。

    即便做大規模是房企發展的必由之路,但越是在土拍“踩踏”的時候,越要注意企業的風險管理。

    黃老邪認為,一家房地產企業所面臨的風險,來源于四個層面——企業、項目、產業、城市、。

    企業層面風險形成的原因,與一系列經營過程中的錯誤有關,包括戰略錯誤、節奏錯誤、匹配性錯誤、斷裂性錯誤、依賴性錯誤、累積性錯誤、無知無畏。 

    項目層面的風險包括投資錯誤與開發、運營錯誤有關,例如投資層面的標準錯、可研錯、決策錯、程序錯、行為錯所導致的風險,開發層面上成本、產品品質與預期出現偏差所導致的風險。 

    產業層面的風險,包括選錯產業、進入相關產業時機與方式不正確、各產業間不協同、產業運營節奏混亂所帶來的風險。

    城市層面的風險包括因城市選擇錯誤、城市定位錯誤與進入的時機與方式錯誤所帶來的風險。 

    發展型房企如何有效規避風險,可以運用以下策略:

    強化研究。一定要對行業的波動節奏、城市的市場情況、競爭對手的優勢進行深入研究。單純的管理精細化一文不值,更重要的是要實現戰略的精細化、行業判斷研究的精細化以及投融資的精細化。

    定期戰略復盤。例如通過對十三五期間戰略的得與失進行復盤,對當下風險與發展的良機進行研判,對未來戰略進行優化,以此來決定十四五期間企業戰略的制定。企業內部要經常對戰略的執行情況進行復盤,另外最好引進第三方來幫助企業復盤。只有內部人員參與的復盤大概率會出現燈下黑的情況,第三方能夠以外部視角,幫助企業從不同角度認清自身問題。

    創新思維。不要把過去成功經驗簡單地運用到當下與未來,一定要有創新思維,如逆周期思維、反向思維、田忌賽馬思維以及構建式思維等,以創新的思維應對VUCA時代的新考驗。

    取舍與平衡:

    1.大與?。好靼灼髽I在發展的哪個階段是以做大規模為主,哪個階段是以做強為主,不能一味做大規模,也不能一味執著小而美。

    2.快與慢:清楚企業所處的發展階段,在激進與保守之間靈活轉換。

    3.當下與未來:理清當下與未來的戰略意圖與布局策略,包括投資策略、融資策略與團隊引進標準等。

    4.單與多:是區域深耕還是異地擴張,是深耕住宅單產品還是著眼多產業,都需要去根據企業自身情況與外部環境認真研判。

    5.點與面:同一城市,單個項目的成敗不能代表所有項目的成敗,不能以單個項目的失敗而否定發展的意義。

    6.標準化與創新:小企業應做產品標準化、中型應做產品條線標準化、大型應做模式標準化,但一定要兼顧創新,如在客戶的一級敏感點創新,在五六級敏感點上可以實行標準化。

    7.規范化與彈性:沒有規范化的企業面臨風險,但以固定的大運營體系去管理所有項目就會失去效率,因此一定實行彈性、敏捷、精益運營,一城一策,一企一策。

    4

    黃老邪言

    應對集中供地的十個錦囊

    具體來說,中小房企如何應對“兩集中”新政,黃老邪有以下幾點建議: 

    一、持續研究、跟進新政執行效果及未來優化

    無論是否在供地新政目標城市布局,都要持續研究、跟進新政實施效果及未來優化措施。因為新政能夠通過聯動的方式,對非目標城市造成影響。

    二、持續研究標桿企業的應對策略

    中小房企也要持續跟蹤研究標桿企業應對新政的策略,然后思考自身應對新政的關鍵策略,從中探尋逆向操作的機會。

    三、動態復盤,關注內部的節奏/結構/現金流

    黃老邪強烈建議,無論是何種類型的房地產企業,一年內至少要對經營、投融資、運營節奏,管理體系和團隊進行兩次復盤,高管團隊要重點關注企業節奏、結構及現金流。

    四、重新、動態優化企業戰略

    推地新政出臺之后,有先見之明的企業,其中也包括中小房企,已經開始對企業發展速度與節奏、發展與風險的平衡等這些戰略層面的問題,進行重新思考與動態優化。 

    建議中小房企在3-5月,重新去研討企業戰略、節奏、布局、目標實現路徑、管理優化路徑要點、團隊升級策略。近期,已有多家房地產企業跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發展戰略并著手優化。

    近年來,博志成以戰略研討會的形式,幫助了眾多發展型房企梳理企業戰略發展方向,明確戰略定位。同時,也通過引導房企高層,完成企業快速發展的頂層設計,并制定系統落地措施,助力企業快速增長。 

    五、重點關注節奏與結構

    企業內部投融產銷構成的經營結構,一定要與外部的大節奏與大結構相匹配。匹配不好就會出現投資錯誤,該拿地的時候沒錢,不該拿地閑置大量資金。

    老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上,或工程現場,一定要重點關注企業的節奏與結構。

    六、優化投資體系,提升投資能力

    集中推地下,大企業的投資能力要能夠支持在短時間內對大量地塊做出研判,也要具備下移非熱點城市的能力。對于小企業來說,投資能力要能夠支持企業進入大城市,也要能嚴守根據地。 

    七、修煉內功

    房地產管理紅利時代,修煉內功是一個重大課題。房地產企業內功包含九種:

    • 管理內功(體系、機制、團隊、文化與品牌)

    • 業務內功(各專業條線內功,尤其是成本)

    • 產品內功

    • 服務內功

    • 運營內功

    • 現金流管理

    • “三動”模式(投融驅動、營銷拉動、運營聯動)

    • 多城、多產業協同

    • 當下與未來協同

    八、加大合作力度

    既然“五道紅線”讓財務型杠桿受限,“兩集中”讓經營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發揮合作型、并購型杠桿的作用。

    無論是與頭部房企、國有企業,還是與其他中小房企,都可以以抱團合作的方式共同發展。由博志成發起成立的G50董事長俱樂部,就是一個致力于促進發展型房企之間合作,實現融合、共贏、發展的平臺。

    九、向泛地產滲透,多元化投融資

    目前百強企業大部分都在加強向泛地產領域滲透,因為泛地產能在一定程度上規避調控負面影響,獲取調控紅利。但泛地產也對企業的多元化投融資能力提出了更高的要求。

    對于小型房企來說,由于以往積累資源不足,可以先從單個項目突破,向泛地產轉型。

    而對于資源儲備較充足的中大型企業,可以加大在泛地產領域投資力度,甚至將其作為企業的第二賽道或增長曲線。

    十、守住根據地,適度拉開布局

    因為當熱點22城推地節奏被進一步掌控之后,規模房企必定會大規模進入沒有“雙集中”政策調控的城市尋找機會,導致中小房企的“根據地”競爭加劇。作為中小企業,一定要精耕細作,守住優勢領域與深耕城市。

    在土地分批集中入市的背景下,即使是大型房企,也難免會在拿地節點上出現資金不足,或研究不足的情況。對于中小房企來說,城市輪動的機會以另外一種形式得以顯現。因此,以往聚焦于三四線城市的中小房企,也可以著手去探尋實施集中供地城市隱藏機會,實現擴張。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產黃老邪”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 再看“兩集中”,集中供地下的房地產江湖

    地產黃老邪

    地產江湖,戰略視角,觀點取勝。微信公眾號:DCHLX1

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