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    “兩集中”供應模式下,房企應如何調整拿地戰略?

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    2021-03-22 10:40 1714 0 0
    集中供地模式下,將分散房企的拿地目標,單一宗地的競拍參與者減少,房企博弈空間增大,一定程度上降低土拍溢價率

    作者:陌爺地產圈

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    21年伊始,土地市場就拋來了一顆重磅炸彈—土地集中供應,政策要求22個熱點城市包括

    【北上廣深4個一線城市】

    【南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市】

    具體的包括以下兩個方面(即兩集中):

    1、 集中發布出讓公告,全年不超過三次,時間間隔和地塊數量要相對均衡

    2、 集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應當連續集中完成拍賣活動

    而政策的背后是對房地產集團拿地戰略、各部門之間協作模式、開發節奏等均會產生重要的影響,可謂牽一發而動全身

    對于房企,一是對大型房企,短期內籌融資難度加大,不能同時參加多塊土地競爭,不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源

    二是對中小房企,能有更多選擇的余地,可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會

    這一重磅炸彈,對于政府、市場、房企等都產生了重要的影響

    政府端

    對于政府而言,土地集中供應的模式下

    一方面可以做到便于監管

    另一方面,重點城市一年僅能掛牌三次,土地財政壓力下,政府會主動保障每批次掛牌土地不流拍、不延期,從而防止土地流拍

    市場端

    兩集中供地模式下,對于市場的影響是全方位的,主要包括以下幾個方面:

    1、投資機會

    集中供地模式下,將分散房企的拿地目標,單一宗地的競拍參與者減少,房企博弈空間增大,一定程度上降低土拍溢價率

    同時,政府為確保每批次掛牌土地不流拍,存在托底、勾地機會

    2、拍地節奏

    為保證年內實現供貨創造業績,則上半年掛牌批次的土地面臨更大強度的爭搶,熱度較高

    同時,需更快的周轉速度與運營效率,以確保年內實現供貨;下半年掛牌批次,由于無法實現年內供貨,參拍強度降低,熱度低于上半年

    3、聯合拿地

    分散供地模式下,房企單筆投資資金可跨區域調配、重復使用,但在集中供地模式下,單筆投資資金使用效率降低

    同時,房企需提前預留投資資金,存在資金閑置成本;因此,房企會更多采取聯合拿地的方式,共擔資金壓力

    4、前融變難

    22城集中供地模式下,易形成房企前融需求脈沖,進而影響金融機構的融資行為

    融資資源不變的情況下,中小房企的前融難度或加大,不排除融資成本的提高

    房企端

    而對于房企而言,兩集中的供地模式的影響無疑是最直接的

    可以預測的是在該出讓模式的影響下,龍頭房企和中小房企將會出現分化,此外對于銷售節奏和運營節點上也會相應地進行傳導

    具體分析如下:

    1、利好龍頭

    集中供地模式下,房企為擴大市場份額,需同時繳納多宗土地保證金

    以及后續出讓金,對房企的資金實力、融資能力要求更高,有利于資金實力雄厚、融資資源豐富的龍頭房企,將加劇蠶食中小房企的市場份額

    2、差異拿地

    “兩集中” 針對22個重點城市的市轄區域,郊縣不在實施范圍內,房企或采用差異化策略

    增加對22城以外的投資關注,增加對尚未撤縣劃區的郊縣關注

    3、銷售節奏干擾

    土地端“兩集中”之后,將造成銷售端的“兩集中”(集中預售、集中入市),在每年形成三次預售供應脈沖,影響各項目銷售節奏

    為籌集投資資金,房企將在掛牌節點前加快存量樓盤銷售,優惠增加,客戶將逐漸形成三輪“買房周期” 習慣

    4、運營節點干擾

    對勾地類項目的掛牌計劃造成干擾,繼而影響后續供貨、現金流排布

    兩集中模式將會徹底改變房企的投資邏輯、開發行為等

    對于房企集團層面就更加需要城市聚焦、提高拿地概率,通過聚焦目標城市,深化城市研究,踩準城市周期,深挖目標城市的土地板塊價值

    篩選拿地概率高的項目,提高單筆投資資金的使用效率

    另一方面,為了解決集中摘牌資金壓力過大的問題,通過勾地類項目尋求與其他房企的戰略合作,聯合開發

    換取更多投資資金用于凈地拍賣也將會是未來一種突破之道

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 【思考】“兩集中”供應模式下,房企應如何調整拿地戰略?

    陌爺地產圈

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