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    自然人抵押名下房產貸款時銀行沒有義務審查其婚否!

    齊精智 齊精智
    2021-07-19 16:25 273 0 0
    夫妻一方抵押登記在其名下的房產時,銀行有無法定義務去抵押人的婚姻情況,或者讓抵押人出具該抵押行為已經其他共有權人同意的聲明。

    作者:齊精智律師

    夫妻一方抵押登記在其名下的房產時,銀行有無法定義務去抵押人的婚姻情況,或者讓抵押人出具該抵押行為已經其他共有權人同意的聲明。齊精智律師提示銀行作為抵押權人根據登記簿記載接受抵押擔保,無需查明房屋是否存在實際的共有人。

    本文不惴淺陋,分析如下:

    一、金融機構已經審核了夫妻一方提交的無配偶、其系抵押房屋所有權人的證明材料,已經盡到了合理審查義務。

    裁判要旨:天津一中院認為:在婚姻關系存續期間,夫妻一方未經配偶同意,擅自以夫妻共有房屋作為抵押物與金融機構簽訂抵押借款合同,且其配偶事后未予追認的,屬于擅自處分夫妻共有財產,系無權處分。但在簽訂抵押借款合同時,金融機構已經審核了夫妻一方提交的無配偶、其系抵押房屋所有權人的證明材料,已經盡到了合理審查義務,主觀系善意。同時,金融機構亦按照合同約定發放了貸款,即支付了抵押合同的合理對價,故金融機構的行為構成善意取得。

    案件來源:王X訴李X、中國民生銀行股份有限公司天津分行確認合同無效糾紛案,(2013)津一中民二終字第0069號。該案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(總第715期)收錄。

    齊精智律師提示上述案例因為法律的變化以及抵押權登記內容的變化,上述判決已經不再能夠適用現在的司法環境。

    二、無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。

    1、裁判要旨:《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定,無處分權人將不動產轉讓給受讓人,所有權人有權追回;但受讓人受讓該不動產時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動產依法已經登記等情形的,由受讓人取得不動產的所有權?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十一條規定,一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回房屋的,人民法院不予支持。舉重以明輕,周偉東作為夫妻一方,以登記在其一人名下的共有房產對外抵押,文化融資擔保公司基于對不動產登記簿的記載所產生的物權公示效力產生的信賴利益應予保護,符合物權法、婚姻法的立法精神和保證市場交易秩序穩定和交易安全之原則。雖然《反抵押擔保合同》上附有“配偶聲明",但該擔保合同亦明確約定,乙方(周偉東)保證合法擁有抵押物的處分權,抵押物如系共有財產,乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明。本案中,案涉房產為周偉東、程曉春夫妻共同財產,但無證據證明周偉東按照該條款約定,如實陳述其不具備抵押物的處分權,故而,雖《反抵押擔保合同》中附有“配偶聲明",但此條款不應理解為對文化融資擔保公司必須盡到的合同審查義務,亦無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。綜上,程曉春關于文化融資擔保公司簽訂抵押合同時未盡到審查義務,主觀上存在重大過失,不符合善意取得的主張,缺乏事實和法律依據。

    案件來源:程曉春與重慶文化產業融資擔保有限責任公司合同糾紛再審案【(2019)最高法民申4188號】

    2、《民法典》及物權篇司法解釋均沒有要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務。

    (1)《民法典》第二百一十六條:不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

    第三百一十一條:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。

    (2)最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋(一)第十五條:具有下列情形之一的,應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權:

    (一)登記簿上存在有效的異議登記;

    (二)預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意;

    (三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;

    (四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;

    (五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

    真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的,應當認定受讓人具有重大過失。

    三、辦理抵押登記的行政部門已經不需要申請人無需提供婚姻狀況材料,不動產登記機構不再審查其婚姻狀況。

    1、《武漢市自然資源和規劃局關于優化不動產登記婚姻關系審查的公告》

    自然人因取得不動產申請登記的,不動產登記機構根據不動產登記權屬來源文件(如商品房買賣合同、存量房買賣合同、贈與合同、安置協議等)載明的權利人,以及申請人關于不動產所有權人的申報辦理登記。申請人與權屬來源文件載明的權利人一致的,申請人無需提供婚姻狀況材料,不動產登記機構不再審查其婚姻狀況。

    2、《西安市關于優化不動產登記婚姻關系審查的公告》

    自然人因取得不動產申請登記的,無需提供婚姻證明材料。不動產登記機構以權屬來源文件(如房屋轉讓合同、商品房銷售合同、贈與合同、安置協議等)記載的取得權利人辦理相應登記事項,不再審查其婚姻狀況。

    綜上,銀行作為抵押權人根據登記簿記載接受抵押擔保,無需查明房屋是否存在實際的共有人。

    齊精智律師,陜西明樂律師事務所執行主任,仲裁員、北京大學法學院北大法寶學堂特約講師,公司股權、借貸擔保、房產土地、合同糾紛全國專業律師,微信號qijingzhi009。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“齊精智”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    齊精智

    齊精智律師,金融、合同、公司糾紛專業律師,北大法學院北大法寶學堂特約講師,微信號qijingzhi009。

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