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    投資崗必知的4種收并購常用交易架構(在建工程轉讓篇)

    投拓江湖 投拓江湖
    2020-08-17 14:55 1970 0 0
    技術貼

    來源:投拓江湖

    今天這篇文章是交易架構系列專題文章的第二篇,主講資產收購的交易架構,重點、難點的分析。

    關于資產轉讓,之前我講過資產轉讓包括法拍、在建工程轉讓兩種主要的形式。本文主要以在建工程為例,進行講解。

    在建工程轉讓的交易達成,需要滿足兩個前提條件:一是土地合法取得,已經繳清全部的土地出讓金以及滯納金,土地已經完成國土證的辦理。二是商住用地需要滿足達到25%的開發強度要求,至于這25%的標準是怎樣,一般是按項目的財務報表認定,不含土地金額。但是每個地區的政府執行標準不同,需要到當地國土部門咨詢。法拍項目的交易,以法院裁判書為依據,一般不需要強制滿足前述兩個條件。因此,本文中講的資產收購,指的主要是在建工程這種較為常見的方式。

    資產收購交易架構要點:

    1、已經開盤并公開預售的項目,若有實質的購房者的,因為購房者在權屬關系上,已經是屬于項目的業主,項目的部分物權在購房者手中。根據物權法的相關規定,項目轉讓必須取得已經簽約購房者總數的三分之二以上同意,并且獲得公證處公證,此為根據物權法規定。

    2、如果一個項目內,有多宗土地,這個25%的投資強度怎么界定?是按照每一宗地都滿足25%的強度,還是所有地塊的總投資額滿足25%就可以呢?規定投資強度的《城市房地產管理法》,并沒有給出具體的解釋。這個問題目前各個地區的做法差距很大,大家在實操中有很大的操作空間,盡量爭取按有利于自己的交易方案去向國土局申請。我曾經就操作過一個在建工程轉讓項目,同一項目有4宗土地的,其中一宗已經竣工,最終做成了按四個地塊總的投資額滿足25%的情形,完成了在建工程轉讓。

    3、關于劃撥土地的交易問題,雖然這類項目現在比較少見,但還是需要講一下。劃撥類土地,原則上不得改變原有的用途,使用權歸屬,一般需要獲得當地政府的審批同意,并且需要補交土地出讓金。如果需要改變土地性質,較為常見的是,要經過政府收儲再統一經過招拍掛出讓,當然這基本上也就沒你收購方什么事了。

    4、墊資及風險把控。在建工程轉讓項目,不管是基于投資強度不滿25%還是解決債務問題,大概率會遇到墊資的問題?;诖藛栴},有三種情況需要區別對待:

    一是項目投資強度不足25%,但土地方有資金可以墊資修建,基于鎖定項目的考慮,可以先行簽訂收購協議,支付一定金額的定金,待項目開發至25%的投資強度時,再進行交易。

    二是項目投資強度不足25%,土地方無法墊資修建,需要收購方進行直接的借款,對全程資金監管,做到??顚S?。待項目開發至25%的投資強度時,再進行交易。

    三是項目投資強度不足25%,土地方無法墊資修建,收購方可以進行委托貸款,貸款專項用于項目的開發建設。待項目開發至25%的投資強度時,再進行交易。但是目前委貸基本上都不怎么用了,大度還是直接借款為主。

    其中第二和第三種情況,基于資金安全的考慮,需要被收購方將印章、資料證照進行共管,并且將土地抵押,股權質押給收購方,如有必要還可要求土地方提供其他財產擔保措施。為方便收購方后期接手后進行開發建設,項目的建設施工需提前約定妥當,按照收購方修改后的施工圖進行,或者調整后的方案進行。施工的全過程,可以由收購方派駐工程人員,全程監管,具體進度款的支付,由收購方監督進行。

    收購方在前期墊付的款項,在后期交易交款計算時,可以抵扣掉一部分前期投入的在建工程成本,然后再補足剩下的在建工程價款,以及項目交易對價轉讓款。

    5、轉讓對價地計算問題。在建工程轉讓交易形式,價格的構成包括兩個方面,一是土地使用權本身的價值,二是項目拿地至今投入的開發成本。

    這其中的價格,是按實際發生的進行評估。為了避免出現價值認定上的不一致,出現重大分歧的,一般由雙方共同委托獨立的第三方資產評估公司,對項目的價值進行客觀公正的評估。

    6、稅費約定。在建工程轉讓,被收購方涉及增值稅、土地增值、企業所得稅、印花稅,收購方涉及契稅和印花稅。被收購方的稅負較重,需要提前進行稅負的分擔劃分,如果由收購方代為支付相關稅款的,需要在后期交易價款中進行抵扣。

    在項目開發中涉及的大量增值稅、土增稅、所得稅的票據,需要進行詳細的列舉并附上清單。對遺失的票據,是否由被收購方補全或者相應進行交易支付金額抵扣,需要約定明晰。對票據上的金額,是按票面金額抵扣,還是按最終發生金額進行抵扣進行約定。無票部分,需在附件里備注發生原因,雙方是否認可需進行最終約定,避免后期出現爭議。

    7、地上附著物拆除。項目上如果存在部分附著物,例如不滿足收購方要求的售樓部,臨時建筑等,需提前約定由被收購方完成前期的拆除和清表工作。如果相關建筑的拆除,需要取得政府部門的審批手續的,需要由被收購方完成相關審批工作,再進行交付。

    8、項目移交標準工作。已經開發的項目,需要約定土地方必須按照收購方的設計方案,產品標準施工,并且符合國家相關質量規范。交樓和竣工部分,需按照收購方的竣工交付標準,確保無明確質量問題,對相關質量問題,需要預留兜底措施。項目中如有其它未開發的地塊,需進行凈地交付,且滿足開發條件。項目開發過程中的審批文件、圖紙、證照需全部、無保留移交地給收購方。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“投拓江湖”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 投資崗必知的4種收并購常用交易架構(在建工程轉讓篇)

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