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    廣州與重慶集中土拍后的市場憂慮

    西政資本 西政資本
    2021-04-30 14:20 1108 0 0
    廣州和重慶在一線和二線城市中的代表性,意味著這兩個城市首次集中拍地的成交結果將大概率上決定集中供地制度的實施結果走向,由此亦引發了大部分市場參與主體的驚慌和擔憂情緒。

    作者:西政資本

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    筆者按: 

    2021年4月26日至27日,一線城市中的廣州首批次的“兩集中”供地拉開序幕,讓人意外的是土拍的成交結果加重了很多房企關于拿地的憂慮情緒。從競拍情況來看,競得人中一半以上都是國央企背景的房企,其他競得人也基本為百強房企,另外本次土拍的平均溢價率相比去年卻有明顯的提高。

    無獨有偶,在2021年4月28日-29日的重慶集中土拍中,競得人也基本都是國央企背景的房企或百強排名靠前的頭部房企,另外本次土拍的平均溢價率卻達到了40%以上,大大超出了市場各方的預期。

    廣州和重慶在一線和二線城市中的代表性,意味著這兩個城市首次集中拍地的成交結果將大概率上決定集中供地制度的實施結果走向,由此亦引發了大部分市場參與主體的驚慌和擔憂情緒。具體來說,一是集中供地后的土拍變成了國央企和百強房企的拿地主戰場后,排名靠后的房企或者其他中小房企已很難在一二線城市拿到土地;二是集中供地制度下,土拍成交的整體溢價率卻仍在明顯上行,市場各方對集中供地制度是否能實現“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷表現出了更多的疑慮。

    一、集中供地引發的市場憂慮

    從2021年2月發布住宅用地集中供應新規至今,全國各地的土拍仍舊是地王頻出,一二線城市甚至三線城市都爆發了搶地潮,其中搶地成功的基本都是國央企或排名靠前的百強房企。廣州、重慶的土拍結果所透露的市場信號加劇了市場的擔憂情緒,以下就市場各方關注的重點問題做簡單梳理。

    (一)土拍成為國央企和頭部房企的拿地主戰場

    廣州本次土拍成交的競得人基本都是國央企背景或排名百強的房企,其中備受市場關注的就是國央企背景房企的馬甲的身影。重慶的土拍中,也基本上都是大型民營房企(尤其是百強排名靠前的頭部房企)或者有國央企背景的房企在拿地,比如融創在首日就以75.9億元斬獲兩江新區、北碚區、沙坪壩區、高新區合計5宗地塊,中交在首日就以48億元斬獲兩江新區2宗地塊。

    自從“三道紅線”融資監管新規施行以來,銀行、信托、私募、保險、資管的授信業務全部向國央企及頭部房企傾斜,因此這類房企的融資能力和舉牌能力相比排名靠后的房企或其他中小房企有著更明顯的優勢,土拍的成交主要落入上述房企的口袋也就變得毫無意外。然而,上述結果催生了市場上更濃厚的擔憂情緒,尤其是排名靠后的民企、中小房企等,在集中供地制度下想在一二線城市的土拍中拿地,相比之前已變得更加艱難(主要還是融資難的原因),而這些房企在集中供地后的拿地劣勢則勢必影響土地儲備和今后的持續性發展,因此這類房企對集中供地后的土拍開始變得更加憂慮。

    (二)熱點區域、熱點地塊被追高

    廣州本次土拍成交結果再次印證了熱點區域、熱點地塊必被追高的情況,比如黃埔、南沙樓市成交熱度明顯高于其他區域,房企搶地態勢十分明顯,而增城有5宗地塊無人報價,從化有2宗地塊無人報價,花都、白云也各有一宗地塊無人報價。重慶本次的土拍中,沙坪壩供應3宗地,位于西永和雙碑,總成交金額約57.5億、成交樓面均價約7398元/㎡、平均溢價率73.40%,其中招商拿下西永的1宗地,成交樓面地價約10460元/㎡、溢價率約129.98%,讓市場各方震驚不已。

    回到廣州的情況上,本次最終轉入搖號確定競得方的地塊都是最受市場關注的地塊,包括番禺一宗、黃埔三宗,其中備受追捧的黃埔黃陂地塊在4月23日下午17時進入報價階段僅30秒就直接封頂并保送搖號(未進入競價環節),而且這個地塊有萬科、中海、平安等34家房企報名,背后馬甲有幾百組,光房企繳納的保證金就超過了1000億。從搖號的結果來看,四塊地中有三塊被國企競得其實并不意外,因為能拿出巨額保證金的基本都是國央企(主要是融資能力強并且可以安排多個馬甲一起參與競拍),而這些馬甲無疑在很大程度上提高了搖號中獎的概率,可惜的是大部分民營企業都處于尷尬的陪跑角色,而這肯定會進一步加重民營企業很難搶到優質地塊的擔憂情緒。

    (三)土拍成交溢價率上升

    廣州本次土拍中,20宗地塊底價成交(主要為定向出讓用地),22宗地塊有溢價成交,其中溢價率超40%的地塊有9宗,溢價率在20%-40%的有6宗,溢價率在10%-20%的有3宗,溢價率低于10%的有4宗。整體而言,相比去年全年10.47%的溢價率,本批次出讓地塊的溢價率有明顯抬升。以金沙洲地塊為例,最高限價為21.3億元+ 40950平方米配建,華潤置地以總價21.3億元+23400平方米配建拿下該地塊,折合樓面價約4.2萬元/平方米,然而金沙洲(廣州區域)二手房也才3-4萬元/平方米左右。除此之外,進入搖號環節的番禺新造鎮廣州國際創新城一期地塊,其最終成交價為53.52億元+45900平方米競配建面積,折合樓面價高達約3.36萬元/平方米,溢價率也達到了45%。從整體的成交結果來看,目前一二線城市的集中供地似乎仍舊很難實現整體降低土拍溢價率的預期,相反地,熱點地塊被大幅追高,且面粉貴過面包的情況仍將大范圍出現。

    比廣州的形勢更為嚴峻的是,重慶本次的土拍中,整體的成交溢價率都已經超過了40%,大大地突破了市場各方的心理預期,普通市民對房價上漲的擔憂情緒也越來越濃。舉例來說,首日16宗土地成交總金額約328.43億、成交樓面均價約8040元/㎡、平均溢價率約45.21%,其中渝北悅來的1宗土地,成交樓面地價約13451元/㎡、溢價率約61.57%;大渡口跳蹬的1宗土地,成交樓面地價約9419元/㎡、溢價率約71.24%;沙坪壩西永的1宗土地,成交樓面地價約10460元/㎡、溢價率約129.98%,以上都大大超出市場的預期。

    (四)“民企+國央企”合作拿地漸成趨勢

    與我們之前的預測一致,集中供地后很多房企的拿地策略都出現了相應的調整,地方性房企的深耕優勢非常明顯,比如越秀成為廣州本次土拍的最大贏家,另外土拍中的合作拿地也成為了很多房企的策略首選,比如本次土拍中有9宗地塊都由合作拿地的聯合方取得,其中民營企業聯合國央企拿地的情況最為常見,比如招商+弘陽聯合體拿下白云區石門街朝陽聯新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊,廣晟+中國鐵建拿下花都區中央商務區組團綜合開發地塊,融創+廈門國貿聯合體拿下增城區荔湖街增城大道三聯路段北側地塊,珠江實業+廣州水務投資拿下白云區同嘉路AB3803035地塊,另4宗涉及合作拿地的地塊均有越秀的身影。

    (五)二手房價格平抑的預期變低

    從廣州、重慶本次土拍后各類自媒體的分析來看,因土拍成交價格仍舊呈明顯的上升趨勢,一二手房價倒掛的現象仍將持續,房價平抑或下降的預期也將明顯降低。另外本次土拍的溢價情況讓市場更加堅定了核心區位的房產價值,因此核心區位及核心地段的二手房交易及價格仍舊有很大的上漲壓力。

    二、房企的多元化拿地策略

    我們先前有多次提到,因“三道紅線”融資監管新規的施行加速了房企拿地市場以及銷售市場往一二線城市集中,因此集中供地新規的施行也很難改變房企在一二線城市的搶地態勢。與此同時,因房企融資層面的“三道紅線”與銀行貸款集中度的“兩道紅線”打破了金融機構的授信管理偏好,因此房企融資層面出現了“馬太效應”,最終的結果是國央企背景的房企或頭部房企在拿地、融資、銷售、拓展等方面獲得了更大的競爭優勢。從市場的發展方向來看,一二線城市的搶地將繼續延續下去(尤其是核心區位或熱點地塊),排名靠后的房企或其他中小房企想分食一二線城市的土拍成果已變得越來越難,由此也導致這些弱主體的房企通過收并購、城市更新、一二級聯動、不良資產處置等獲得增量項目將成為更確定的選擇,而最近地產收并購市場的火熱無疑是最好的證明。理想雖然如此,但現實往往都非常殘酷。

    以深圳的城市更新項目為例,好做的項目基本上都在前10年做得七七八八了,存量項目大部分都存在各種各樣的問題,比如合法用地面積比例不足、拆遷困難、存在征地等歷史遺留問題等等,另外更新項目及土地儲備以及獲取實施主體的資格目前也主要是把控在國央企或百強房企(排名靠前的居多)手里,因此排名靠后的房企或其他中小房企想在當前環境下爭搶城市更新項目的蛋糕其實存在非常大的難度,當然長期在當地的更新市場精耕細作的房企除外(包括地方性的中小房企)。與深圳的城市更新有所差異,廣州城市更新項目的競爭則更加激烈,且基本上都是被地方性的大房企或國央企背景的房企所瓜分,外地房企一般都較難進入。除此之外,目前炙手可熱的廣州黃埔區(共66條村)的更新項目中,因黃埔區要求每個更新項目都必須要有國企參與,因此民營房企想分食舊改的蛋糕仍舊有很大的難度。

    在地產的收并購市場,同樣面臨著相似的問題。經歷過地產行業的高速發展期后,市面上比較優質的可供收并購的項目基本也已被吃干抹凈,剩下的也大部分都是“食之無味、棄之可惜”的標的,因此通過收并購市場大量拿地也存在很多現實的掣肘。同樣的,通過不良處置途徑獲取項目也會遇到上述類似的問題,只是越來越多的房企開始通過對困境中的中小房企提供紓困資金或通過合作開發等形式開拓項目的獲取渠道。

    除上述拿地方向外,因一二線城市的拿地難度大幅上升,目前越來越多的房企開始把精力轉向非集中供地城市的土拍市場,最近一些三線城市的土拍盛況就是明顯的市場反映。當然,在一二線城市拿地難的背景下,合作拍地的情況已開始變得更為常見,畢竟對于一些實力較弱的房企來說,這可能是目前拿地策略的不二之選。

    三、房企的艱難時刻

    近半個月以來,很多前融同行提醒我們留意百強排名靠后房企以及其他中小房企的融資風險問題。截止到當前,我們統計發現百強房企中有不下10家已面臨現金流很緊的問題,不少前融同行也反饋部分排名靠后的房企在還本付息方面已出現了逾期的情況。

    在我們目前的前融業務中,對百強排名靠前的房企仍舊以偏信用或股權類的融資為主,成本方面也基本控制在年化9.5%-13%左右,但對于排名靠后的房企,我們目前在放款策略上基本調整成了抵押前置,另外對中小房企的融資也肯定需要以抵押前置作為放款的前提條件。

    我們注意到,除了房企對集中供地后的拿地形勢憂心忡忡外,各個類別的前融機構也對房企拿地的不確定性引起的前融業務的可持續問題有了更多的擔憂。至于政策層面是否會做相關的調整,目前來看一切都是未知數,當然就行業發展本身而言,我們希望國家能創建更加公平和活躍的市場競爭環境,畢竟行業集中度的急速提升最終會導致壟斷的出現,而房地產市場走向壟斷后,所影響的將是社會整體資源和勞動力分配的問題。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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    原標題: 廣州與重慶集中土拍后的市場憂慮

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