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    集中供地終于迎來了更體現公平的政策補丁

    西政資本 西政資本
    2021-06-23 14:45 593 0 0
    自從全國重點城市陸續開展首批集中供地以來,土拍的火熱程度以及居高不下的成交溢價率大大超出了市場預期,以致于市場各方都對集中供地新規想達到的“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷提出了很多質疑。廣州在上周發布的供地新政給了市場更多的信心。

    作者:西政資本

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    筆者按: 

    先給廣州點個贊!

    廣州在上周發布的供地新政中有很多值得稱道的亮點:一是控制成交地價,要求第二、第三批集中土拍的宅地成交樓面地價不得高于該區域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價,以確保開發商有合理的生存與盈利空間;二是海珠、天河、黃埔、南沙區域項目對外銷售時要求房企確保無房家庭或個人購買套數占比達到50%,以優先滿足剛需購房;三是繼續限價,其中黃埔、南沙宅地項目后續的銷售價原則上不超過地塊所在區域2021年一季度一手住宅成交均價上浮5%;四是廣州要限制房企的馬甲參與拍地,以創造更加公平的競爭環境。

    自從全國重點城市陸續開展首批集中供地以來,國央企以及其他頭部房企搶地態勢兇猛,大部分重點城市的土拍成交溢價率都集中在20%-35%之間,土拍的火熱程度以及居高不下的成交溢價率大大超出了市場預期,以致于市場各方都對集中供地新規想達到的“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷提出了很多質疑。

    廣州的表態,無疑給了市場更多的信心。

    一、廣州供地新政給地產行業帶來的利好

    (一)廣州供地新政

    先看看廣州新政的原文:

    為進一步加強住宅用地出讓管控,完善房價、地價聯動機制, 按照2021年5月27日市政府常務會議議定事項,請在我市住宅用地集中出讓工作中落實以下意見:

    一、在我市第2、3批住宅用地集中出讓中,所有住宅地塊成交樓面地價(包括溢價和配建后的折算)均不高于該區域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價。

    二、第2批住宅用地出讓中黃埔、南沙區地塊全部采用“限房價、競地價”模式出讓,限制房屋銷售價格原則上不超過地塊所在區域2021年一季度一手住宅成交均價上浮5%(詳見附件)。

    三、在第2、3批海珠、天河、黃埔、南沙區住宅用地出讓公告及土地出讓合同中注明:相關地塊完成開發對外銷售時,無房家庭或個人購房套數與新建商品住房規劃總套數的占比不低于50%,在房屋銷售時須提交落實無房家庭或個人購房占比的銷售方案和承諾書,對未能按要求履約的開發企業母公司、子公司1年內在廣州取消拿地資格。同時,實行房屋銷售方案備案承諾制,并加強事后監管。

    企業在房屋銷售時提交落實無房家庭或個人購房占比的銷售方案。對于單期開發、多期開發的項目,項目按照項目概況(預售證)落實管理,在制定銷售方案時,每次納入預售管理的房屋均要求企業提交滿足無房家庭或個人購買套數占比達到50%的承諾;規劃自然資源和住房城鄉建設部門通過采取聯合檢查方式督導落實情況。

    ……

    除上述以外,廣州已確定要限制房企的馬甲參與土地競拍,而廣州也是繼無錫、蘇州、南京、上海、南昌、東莞之后又一個打擊房企通過馬甲拍地的城市。

    (二)廣州供地新政給市場帶來的利好

    廣州第一次的集中土拍中,20宗地塊底價成交(主要為定向出讓用地),22宗地塊有溢價成交,其中溢價率超40%的地塊有9宗,溢價率在20%-40%的有6宗,溢價率在10%-20%的有3宗,溢價率低于10%的有4宗。整體而言,今年第一批出讓地塊20%以上的平均溢價率,相比去年全年10.47%的平均溢價率有明顯抬升。廣州第一次集中土拍中最終轉入搖號確定競得方的地塊是該次土拍最受市場關注的地塊,具體包括番禺一宗和黃埔三宗土地,其中備受追捧的黃埔黃陂地塊在4月23日下午17時進入報價階段僅30秒就直接封頂并保送搖號(未進入競價環節),而這個地塊有萬科、中海、平安等34家房企報名參與競拍,其中各個房企背后的馬甲就有幾百組,另外光房企繳納的競拍保證金就超過了1000億,而這些安排N個馬甲參與土地競拍的房企無疑都是為了提高搖號中獎的概率。

    廣州的供地新政到底好在哪里,以下三點就是最好的證明:

    1. 集中供地新規實施后的土拍成交溢價率居高不下,越來越多的房企面臨“拿地虧死,不拿地等死”的困境,廣州新政要求第二、三批住宅用地集中出讓中所有住宅地塊成交樓面地價均不高于該區域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價,這對開發商來說可以更好地解決被動式地高價搶地帶來的行業內卷問題,也即按合理價格拿地能更好地保證企業的經營利潤和健康發展,也讓市場減少對房企高價搶地必將犧牲工程質量的擔憂情緒。

    2. 受房地產企業“三道紅線”監管要求以及銀行貸款集中度“兩道紅線”監管要求的影響,銀行、信托、私募等主流地產融資機構的授信全部都已向國央企以及其他頭部房企傾斜,這些實力雄厚的企業在同時有融資優勢加持的情況下,在土拍中肯定更勝一籌,另外通過資金優勢安排馬甲公司參與同一地塊或不同地塊的競拍又能很大程度上提高拿地概率或搖號中的中獎概率,這種通過馬甲實現的馬太效應實際上會造成市場公平競爭機制的缺失,結果就是實力較弱的房企(或中小房企)更加難以在重點城市的土拍中獲得拿地機會,而土地持續被國央企和頭部房企蠶食最終又將快速形成市場層面的壟斷,最終對地產行業造成的影響將很難預計。廣州在無錫、蘇州、南京、上海、南昌、東莞之后繼續打擊房企通過馬甲拍地,很可能引起以后其他城市的跟進,而打擊房企的馬甲拿地無疑增加了其他房企的競拍、出價、中標等概率,也更符合公平的市場競爭法則。

    3. 廣州此次強調的限房價和限銷售對象措施對保護剛需來說意義重大,其中關于“無房家庭或個人購房套數對總套數的占比不低于50%”的要求雖然會給開發商帶來一定的銷售壓力,但結合控制地價和打擊馬甲的雙重要求來看,廣州在給廣大房企增加拿地機會的同時也通過銷售端的限制性要求增加了房企拿地的審慎性考慮,并更加靈活地考慮了政策性需求,也即此次新政的出臺具有很多積極意義。

    二、廣州供地新政給前融業務帶來的利好

    住宅用地集中供應的新規施行以來,各個重點城市的首批集中供地引起了開發商的恐慌性拿地,廣州的土拍成交溢價率有到40%的,重慶土拍成交溢價率更是有到130%的,核心區域或熱點地塊被追高的情況層出不窮。濱江集團董事長在其5月14日的網上業績說明會中提到,公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地,在濱江團隊精干高效管理下,公司融資能力強,融資成本低,品牌影響大,在這樣的狀況下努力做到1%-2%的凈利潤水平。在集中供地的背景下,土拍的高溢價導致類似濱江類的具有較強融資能力與管理能力的優質房企,在具備本土優勢的情況下也只能保持微薄的項目利潤預期,如果是外地房企同等價格搶下上述地塊,則大概率要面對虧損的結局。

    事實上,對于不少開發商來說,今年開年之后各重點城市的首批供地中,如果拿不到地則意味著現金流將面臨斷裂的風險,因為開發商拿到新項目(拍到地)才能獲得新資金(融資款),從而補充現金流以完成存量和新增項目的開發建設(其中很多存量項目都只能靠這種方式補充現金流),另外企業運轉的持續性和團隊的穩定性只能通過不斷拿地來保持(尤其是房企的規模和評級以及背后的融資成本),再加上很多房企上半年在很多城市都有很強的補倉需求,最終導致開發商只有想盡辦法拿到地并進行融資、開發和繼續拿地的循環才能保證自身的正常經營和發展,也即在集中供地形勢下的搶地邏輯主要還是基于企業和團隊的生存考慮。

    需說明的是,房企在集中供地中的搶地情況已明顯地引起房企的內卷,也就是現在經常提到的房企高價搶地后引起的“拿地虧死、不拿地等死”的問題。集中供地加速了房企的集中度,目前主要是國央企以及其他優質百強房企在重點城市拿地,而地價高企引起的毛利下滑又倒逼房企壓縮融資成本,前融機構在交易對手有限且項目有限的情況下又不得不進行融資成本的競爭,最終又造成了前融機構的內卷。

    廣州的供地新政通過控制成交地價的方式確保了房企的盈利空間,又通過限制房企的馬甲參與競拍的方式讓更多的房企有拿地的機會,從本質上來說,廣州的新政算是集中供地新政中比較值得參考和推崇的補丁性措施(至少就目前階段而言是很有意義的措施)。而對于前融機構來說,百花爭放和百鳥爭鳴的市場化競爭環境才能有更多的業務機會,畢竟地產這個關系國計民生的行業若是快速出現壟斷現象,那一大幫上下游企業包括前融機構都得跟著遭殃。舉個簡單的例子,我們目前對前50強房企的前融放款中,綜合成本一般都在9.5%-12.5%之間,但開發商卻還是在拼命壓價,很多前融同行也在拼命降低融資成本以爭搶業務,在拿地市場不夠公平、開放的情況下,前融機構之間為了有限的業務機會不斷地進行慘烈的競爭,最終破壞的還是市場本身的長足發展。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 集中供地終于迎來了更體現公平的政策補丁

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