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    “閩系老牌房企”1600億負債壓頂,美元債異動、發債遇阻為哪般?

    小債看市 小債看市
    2021-09-17 16:05 540 0 0
    9月17日,寶龍地產旗下多只美元債頻繁異動,其中2024年8月到期美元債跌勢創紀錄,引發市場關注。

    作者:感恩贊賞你

    來源:小債看市(ID:little-bond)

    在業內有著"北萬達、南寶龍"之稱的寶龍地產,近年來苦苦追逐“千億目標”而不得,在房地產新格局下其仍在規模擴張、大手筆拿地,其中蘊含不小的風險。

    01

    美元債異動

    9月17日,寶龍地產(01238.HK)旗下多只美元債頻繁異動,其中2024年8月到期美元債跌勢創紀錄,引發市場關注。

    當日下午,寶龍地產6.25%債券每1美元跌2.4美分至98.7美分,創出該券自2020年8月發行以來的最大單日跌幅。

    另外,寶龍地產2025年4月到期的5.95%債券每1美元跌2.7美分至97.3美分;2026年5月到期的4.9%債券每1美元跌1.8美分至93.7美分。

    《小債看市》統計,目前寶龍地產存續美元債8只,存續規模21.98億美元,其中將有14億美元債于一年內到期,其面臨短期集中兌付壓力較大。

    存續美元債情況

    值得注意的是,今年上半年寶龍地產多次發債遇阻。

    今年1月份,寶龍地產計劃發行上限為25億元的公司債,最終發行規模僅為10億元;3月原定發行不超過20億元公司債,最終實際發行規模為15億元;4月20日旗下的一筆ABS被上海證券交易所終止。

    另外,今年8月寶龍地產陷“退地”風波,宋都股份稱其沒有按照約定支付土地款,違反雙方簽署的《備忘錄》,嚴重打亂整體資金排布的計劃和節奏,導致同一時間節點項下,公司集中資金支出金額放大。(后臺回復“宋都股份”查看原文)

    02

    規模擴張 大手筆拿地

    據官網介紹,1990年寶龍地產在澳門成立,已形成地產、商業、酒店、文化藝術等多元產業協同發展的格局。

    2009年,寶龍地產在香港主板上市,2019年寶龍商業(09909.HK)在港交所主板掛牌交易。

    從股權結構看,寶龍地產的控股股東為天龍控股,持股比例43.59%,公司實際控制人為許健康。

    今年上半年,寶龍地產完成合約銷售額530.4億元,同比增長68.2%,已完成全年銷售目標的50.5%,“千億目標”有望實現。

    據克而瑞數據,2020年寶龍地產全口徑銷售額811.1億元,權益銷售額608.3億,在房企中排名第55位。

    今年上半年,寶龍地產以437.5億操盤金額位居房企第40位;以279.3萬平方米操盤面積排第38名,屬于中型房企。

    克而瑞數據

    今年上半年,寶龍實現總收入207.3億元,同比上升20.7%;實現歸母凈利潤39.1億元,同比上升76.1%。

    雖然業績看似不錯,但寶龍地產通過“公允價值變動收益”來增加賬面利潤,被業內詬病“業績注水”,另外其營收增速創下了近5年來的新低,毛利率也連年走低。

    今年上半年,寶龍地產的毛利率為35.18%,相較于去年同期37.06%的毛利率有所下降。

    毛利走低

    在土儲方面,上半年寶龍地產新增19幅地塊,其中84.9%位于長三角及大灣區,新進安徽、廣東中山、廣東佛山等地,特意避開了集中供地城市,包括對其業績貢獻較大的寧波、南京和杭州。

    截至2021年上半年,寶龍地產土儲面積約為3780萬平方米,其中正在開發建設中的約為2630萬平方米。

    值得注意的是,為了補充土儲,2020年以來寶龍地產經營現金流量凈額大幅轉負,2020年和今年上半年該指標分別為-120.13億和-52.97億元。

    經營性現金流情況

    截至今年6月末,寶龍地產總資產為2174.29億元,總負債1597.73億元,凈資產576.56億元,資產負債率73.48%。

    從“三道紅線”看,寶龍地產凈負債率為77.84%,剔除預收款后的總資產負債率69.98%,現金比短債1.09,繼續保持綠檔。

    《小債看市》分析債務結構發現,寶龍地產主要以流動負債為主,占總債務的62.8%。

    截至同報告期,寶龍地產流動負債超千億,主要為短期借款,其一年內到期的短期債務合計206.01億元。

    相較于短債壓力,寶龍地產流動性尚可,其賬上現金及現金等價物有225.15億元,雖較2020年末下滑11%,但還好可以覆蓋短債,短期償債壓力可控。

    在備用資金方面,截至2020年末,寶龍地產銀行授信總額有973億元,未使用授信額度為674.49億元,可見其財務彈性較好。

    銀行授信

    除此之外,寶龍地產還有近600億非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計507.99億元。

    整體來看,寶龍地產剛性債務有829.88億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為52%。

    從融資渠道看,身為上市公司寶龍地產融資渠道多元,除了發債和借款,還通過股權、股權質押、信托以及非標等渠道融資。

    值得注意的是,由于少數股東權益飆升,寶龍地產一直被質疑存在“明股實債”。

    2021上半年,寶龍地產的少數股東權益由2020年末的150.6億元增長至180億元,但少數股東損益卻由26.71億下降至11.5億,少數股東權益占比31%,對應的損益占比23%。

    在資產質量方面,今年上半年寶龍地產應收賬款翻倍增長,由2020年末的21.64億增長至40.98億元,不僅對資金形成一定占用,還存在回收風險。

    總得來看,寶龍地產追求規模擴張,大手筆拿地,營收增速明顯下滑,業績“注水”被詬病,經營性現金流持續凈流出;債務負擔較重,存在“明股實債”嫌疑。

    03

    “北萬達 南寶龍”

    許健康出生于福建晉江的一個儒醫世家,在少年時代,他選擇“子承父業”,開始學醫。

    成年后,許健康跟著朋友去澳門打拼,闖出一番自己的事業。

    然而,許健康初到澳門的時候,渾身上下只有10塊錢。后靠著姐姐的資助,在黑沙灣街邊當無牌小商販,靠著泉州人“愛拼才會贏”的沖勁兒,許健康積累到了第一筆積蓄,并且開了人生第一家雨傘公司。

    許健康很有經商頭腦,后來又先后創立服裝、洋傘等工廠。

    1990年,許健康與好友聯手集資5600萬澳元,創建澳門寶龍集團,由此打開了財富之門。

    憑借準確的切入時機,十載豐富的澳門營商經驗,以及創業伙伴的默契協作,寶龍不到一年時間便異軍突起,成為澳門房地產業的后起之秀。

    隨后,許健康又進入了珠寶、金融、娛樂、建筑、物業等行業,事業如日中天。

    1992年,許健康來到廈門考察,進軍內地房地產市場。他砸下7500萬在廈門拿下了4塊地皮,興建了寶龍中心、寶源花園等項目。

    其中尤其值得一提的是,33層樓高的寶龍中心,該棟建筑在當時創下了售房率100%的業內奇跡。

    隨后十年間,寶龍地產主要發展住宅物業,2003年后才開始開發運營綜合性商業地產項目。

    2009年10月,寶龍地產在香港主板上市,成為廈門首家發行H股的地產企業,也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業地產公司。

    次年,許健康將寶龍地產總部由廈門遷至上海,并提出深耕以上海為中心的一線城市的全新戰略計劃。

    彼時,業內有"北萬達、南寶龍"之說。

    2013年,寶龍地產明確提出“以上海為中心、深耕長三角”的發展戰略。

    進入2018年,許健康加快二代接班布局,其子許華芳接棒寶龍地產總裁和寶龍商業集團總經理。

    根據2021年福布斯全球富豪榜,許健康家族以31億美元財富位列榜單第986名。

    在如今房地產新格局下,規模擴張已不是頭部房企追逐的重點,如何安全降杠桿、保利潤才是未來房企奮斗的目標。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: “閩系老牌房企”1600億負債壓頂,美元債異動、發債遇阻為哪般?

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