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    首輪三孩配套政策落地,多條涉及房地產

    地產黃老邪 地產黃老邪
    2021-07-23 11:29 152 0 0
    有7處直接或間接提及了房地產市場和房地產市場的相關問題。

    作者:黃博文

    來源:地產黃老邪作者(ID:DCHLX1)

    早在5月31日的中央政治局會議,就透露出了全面實施三孩生育政策的信號。

    7月20日,中共中央、國務院正式發布《關于優化生育政策 促進人口長期均衡發展的決定》(以下簡稱《決定》),就優化生育政策,實施一對夫妻可以生育三個子女政策,并取消社會撫養費等制約措施、清理和廢止相關處罰規定,配套實施積極生育支持措施等作出規定。

    洋洋灑灑的二十余條,涉及到生育、教育、社會保障、財政稅收、住房等多方面內容,其中有7處直接或間接提及了房地產市場和房地產市場的相關問題。對于房地產行業,放開三孩配套政策,究竟意味著什么?

    1

    三孩配套政策
    都說了些什么?
    黃老邪認為,人們是否愿意生育三胎才是重點,出臺相關配套支持政策,讓育齡人群生育沒有后顧之憂才是關鍵。
    綜合來看,導致育齡人口生育意愿低迷的因素主要有四大類:
    第一,高昂的房價
    高房價是最好的避孕措施,據國家統計局數據顯示,在過去二十年的時間當中,我國平均房價從2000元一路飆升至9980元,漲幅達400倍以上。而且在很多一線城市,房價漲幅遠遠超過平均值,房價收入比是歐美國家的兩倍。
    第二,教育、醫療費用耗費巨大
    我國公立幼兒園數量嚴重不足,很多家庭被迫選擇費用較高的私立幼兒園。而且從幼兒園,小學、初中、大學,一個孩子所需的學雜費、輔導費、生活費,以及醫療費用,對大多數家庭來說,都是一個不小的負擔。比如,據上海社會科學院調查研究顯示,僅從出生到初中,在上海養個孩子就需要付出大約80萬元。
    第三,職場競爭愈發激烈
    職場競爭日趨激烈,工作進入了內卷化,中年危機徐徐展開之際,很多年輕人因為生存的壓力自顧不暇,何談生兒育女。更何況職場對于女性的歧視依舊存在,女性選擇生娃,就不得不在一定程度上放棄職業發展機會。
    第四,社會觀念發生變化
    晚婚晚育、單身主義、崇尚自由、丁克家族等新現象開始不斷出現,無形中也影響了生育率。此外,男女比例失衡在很大程度上引起了彩禮過高,青年男性不堪重負而選擇暫不結婚等。
    因此,本次落地的三孩配套政策,從減輕個稅負擔、提供住房支持、推進教育公平與優質教育資源供給等政策方面,提出了很多切實可行的措施。
    例如,熱點城市的房價高企已經成為阻礙生育率提升的重要因素,很多工作與生活在大城市的青年人自己還沒有棲身之所,自然不會去考慮生兒育女。因此本次《決定》明確,主要是有未成年子女的家庭,可根據未成年子女數量,享受公租房戶型選擇等利好;其次,地方政府可以研究制定根據養育未成年子女負擔情況,實施差異化租賃和購房優惠政策。
    又例如《決定》還明確要完善生育休假與生育保險制度。嚴格落實產假、哺乳假等制度。支持有條件的地方開展父母育兒假試點,健全假期用工成本分擔機制。同時也要保障女性就業合法權益。規范機關、企事業等用人單位招錄、招聘行為,促進婦女平等就業。
    關于教育,《決定》指出要“推進教育公平與優質教育資源供給”,如推進城鎮小區配套幼兒園治理、推進義務教育優質均衡發展和城鄉一體化等。
    醫療方面,《決定》表示要“繼續做好生育保險對參保女職工生育醫療費用、生育津貼待遇等的保障,做好城鄉居民醫保參保人生育醫療費用保障,減輕生育醫療費用負擔?!?/section>
    此外,在修正社會不良風氣方面,《決定》指出要破除高價彩禮等陳規陋習,構建新型婚育文化。

    2

    對房地產行業的影響
    還需多角度分析
    房地產行業總是流傳著這樣一句話:“短期看經濟、中期看土地、長期看人口”,人口是支撐房地產行業發展,影響行業未來走向的重要支柱。
    黃老邪認為,放開三孩及三孩配套政策對房地產行業的影響,需要從短期、長期以及不同等級城市三個維度去分析。
    首先,從短期來看,大戶型住宅需求量將有所增加,但不能夸大。
    第七次全國人口普查主要數據結果顯示,我國平均每戶人口數為2.62人。假若本輪及后續配套政策能顯著提高人們的生育意愿,那么平均每戶人口數將會增加,因此在住房結構上,一個非常重要的趨勢是,三胎家庭的增多,會導致三居、四居甚至更大戶型需求量顯著增加。
    這將利好在相關戶型設計方面有所研究的房地產企業。對于庫存高企的三四線城市來說,改善型住房需求的拓寬也將在一定程度上可以實現去庫存。此外,放開三孩政策短期內對社區教育等配套提出更高的要求。
    不過,現如今能買的起大房子的,也大概率不會在乎生養三孩的成本。因此,不能夸大三孩政策對大戶型住宅消費的推動作用。
    其次,從長期來看,存量時代的到來可能又要推遲幾年。
    黃老邪一直認為,距離中國房地產行業的存量時代時代的到來,仍需八到十年。因為當在十次房產交易中,二手房買賣達到5-7次的時候,才算進入到了存量時代。近幾年我國二手房交易規模占住房交易規??傤~的比例約為40%,距離進入存量時代仍需時間。
    人口政策變動的影響必然是持續、深遠、輻射面大的,放到長期來看,放開三孩政策必將在一定程度上推遲我國房地產行業存量時代的到來。
    最后,從城市的角度來看,放開三孩與配套政策總體來說利空一二線,利好三四線。
    一線城市因為房價高企,教育成本夸張,三孩政策所能發揮的作用將大大降低。而對于很多三四線城市來說,二孩政策的成果其實是非常不錯的,很多八零九零后已經成為了扛起人口增長大旗的主力軍,對于三孩政策也是樂于跟進的。
    因此三孩政策之后,長期內不同等級城市的房地產市場,將隨著人口增長的速度不同,出現一系列的格局變化。

    3

    泛地產行業
    將迎來發展契機
    在關注三孩政策的同時,黃老邪認為,養老地產也是不可忽視的風口,以養老地產與教育地產為代表的泛地產行業,也將會迎來發展契機??梢哉f,現在三孩政策喊的有多響,未來養老地產與教育地產就能有多火。
    《決定》指出,老齡化是全球性人口發展大趨勢,也是我國發展面臨的重大挑戰。預計“十四五”期間我國人口將進入中度老齡化階段,2035年前后進入重度老齡化階段,將對經濟運行全領域、社會建設各環節、社會文化多方面產生深遠影響。
    但泛地產不是有想法、有情懷就能干的,想要駕馭泛地產,還需房地產企業具備強大的實力,這也是規模房企踏足于泛地產的優勢所在。
    但很多發展型房企,卻在泛地產領域取得了優秀的成績。
    例如“中國教育地產領跑者”,G50董事長俱樂部會員企業東投集團,起步于1995創立的“金太陽教育”,如今已經形成金太陽教育集團、東投地產集團、實體教育等產業板塊共同發展的格局。
    東投集團以教育地產為發展戰略,首創"名校+教育社區”的新模式,通過養成教育配套金太陽教育社區,創新營銷方式,創建五心物業服務,目前已形成“開發+營銷+教育物業配套”三輪驅動的發展戰略,將教育地產的標準和模式提升到全新的高度。
    另一家G50董事長俱樂部會員企業——康橋集團,自2019年起順應時代發展大勢,圍繞傳統地產開發的主體,構建產業文旅、大服務兩翼發展的美好生活服務商。目前康橋的產業文旅和大服務已經有了豐富的積累。
    如何在下半場的房地產行業,抓住新一輪機遇,成為了擺在諸多房企面前的重要課題。黃老邪認為,房地產企業從傳統地產向泛地產進階,需經歷以下四個過程,循序漸進:
    準備工作:知識儲備、思維儲備、對標研究、種子團隊組建、組建外部產業資源圈;
    項目探索:泛地產單項目開發運營、探索、沉淀泛地產單項目的運營模式并標準化、泛地產核心團隊初步形成、通過項目運作整合或發育部分產業資源;
    全面發力:形成多產業協同的生態系統、形成泛地產業務領域的機制、體系、團隊、產業資源整合或自主發育成熟、尋求、建設循環產業生態的資本平臺;
    戰略優勢:確立泛地產業務的戰略地位、泛地產領域形成競爭優勢。
    但在布局泛地產的實際操作當中,泛地產資源是一個決定著轉型能否成功的重要因素。
    大型房企往往有著深厚的資源積累,因此在轉型探索的過程中較為順利。而很多中小房企往往由于相關資源儲備不足,轉型泛地產的進程因此陷于停滯。
    同時,那些持有泛地產優秀資源的供應商、服務商以及產業IP,也在苦于沒有與房地產開發商溝通合作的渠道。
    基于這些痛點,博志成發起了IP100董事長俱樂部。這是個由一批志同道合,且擁有自有核心產業IP或者服務核心競爭力的企業董事長組成的組織。旨在進行資源的優化配置,將IP100的會員產業資源與開發商、政府、金融、科研機構互相鏈接,形成資源間共贏協同、鏈接落地、價值共生的生態系統。
    博志成股份做為俱樂部平臺發起人之一,專注房地產及泛地產產業領域的研究、培訓、咨詢及資源整合13年;積累了大量的房地產開發商資源、產業資源及專家資源,同時成立了以G50、F100董事長俱樂部為代表的高端圈層。博志成作為IP100董事長俱樂部核心發起人,使IP100俱樂部在成立之初便天然擁有政府、金融、開發商、科研機構、IP五大資源。
    房地產企業可以通過IP100鏈接泛地產上下游資源,拓寬合作渠道,增強IP的落地能力,IP100也能夠通過品牌賦能的方式,幫助企業擴大品牌宣傳度,增加品牌美譽度。
    IP100也能夠推動IP之間的實現,高效能、高效率、高信用的鏈接,達到IP的共享融合,實現相互加持、高效發展。
    同時,IP100強大的金融助力系統、智庫系統,可幫助會員更快速有效地進入資本市場,為企業發展提供更廣闊的發展空間。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產黃老邪”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 首輪三孩配套政策落地,多條涉及房地產

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