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    全國土拍一盤棋!

    陌爺地產圈 陌爺地產圈
    2021-08-27 18:24 684 0 0
    2021年的土拍市場,經歷了上半年的近乎非理性的瘋狂到下半年全國土拍規則的重大調整,僅半年的時間。

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    2021年的土拍市場,經歷了上半年的近乎非理性的瘋狂到下半年全國土拍規則的重大調整,僅半年的時間。

    折射出的卻是開發商的游戲規則和生存邏輯已然發生重大調整與變化。

    密集調控政策的組合拳,讓開發商更是措手不及。

    從“三道紅線”的加強監管,到40%銷售額的拿地金額限制,再到政府嚴查房企購地資金來源等。

    目的只有一個:

    “就是倒逼房企主動降杠桿,降低行業系統性風險,以達到維穩,同時避免地產行業過度擠壓金融資源?!?/section>

    作為房企生存和發展的命脈,在拿地階段的控制和政策指導就顯得尤為關鍵。

    01

    地產再無黑馬

    房地產經歷過上一輪大幅波動的市場周期后,在經濟大勢中的作用毋庸置疑,甚至具有時代意義與標簽,但同時背后的風險也逐漸暴露,而維穩就是關鍵之舉措。

    政策的密集出臺、土拍的維穩調控、輿論的源頭控制、房價的強政策指導等舉措的目的就是控制房地產在窄幅的箱體內波動。

    野馬一旦脫韁,只會越跑越歡!

    從房企層面來看,不少開發商的緊箍咒也越來越緊:

    建發在上半年橫掃地王后,下半年明顯低調;

    融創上半年激進式的拿地模式,下半年難以為繼,甚至全面停止;

    宋都寧可保證金被罰沒,也要退地,反映上半年瘋狂的土拍市場;

    以上僅僅是部分房企的縮影,但絕大多數的房企都還是顆粒無收,處于空倉狀態,面臨嚴重的生存危機。

    近期的裁員輿論也能很好的側面印證,開發商的日子并不好過。

    其次,在政策層面上,政府開始嚴查購地資金來源。

    以杭州第二批集中供地為例:政府嚴查違規提供借款、擔保等融資便利,禁止上下游企業墊付、金融機構融資等。

    說白了,就是房企的融資路徑在政策層面全部收口,前融壓根不成立了!

    上一輪行業周期中的黑馬房企如中梁、陽光城、融創等,之所以能夠快速擴充規模,很關鍵的在于善用杠桿。

    房企通過少量的自有資金投入,采取前融、前前融、開發貸等融資渠道,通過杠桿快速撬動規模。

    而現階段的政策限制下:

    首先,嚴查購地資金來源堵死了房企土地款配資通道;其次,40%銷售額的拿地金額限制也進一步卡住了房企規模增長訴求的喉嚨。

    房地產,再無黑馬!

    02

    全國土拍一盤棋

    兩集中政策以來,房企通過公開市場,獲取土地儲備的機會只有三次,開發商的試錯成本急劇變高。

    第二批次集中供地經歷了2-3個月的難產周期后,目前各大一二線城市紛紛出臺供地計劃。

    與此同時,雖然土地出讓規則發生根本性的變化,但全國重點一二線城市的土拍規則趨同,而背后的邏輯是同一盤大棋。

    無論是北京、上海、廣州等一線城市,還是南京、杭州、武漢、成都、天津等強二線城市,第二批次的土地出讓規則在大的邏輯層面,都在在相同的政策指導下制定。

    (1)控制土拍溢價率+搖號確定競買人

    無限制的依賴于土地財政難以為繼,保證開發商的合理利潤是房地產市場端和房企穩定發展的安全墊。

    (2)在搖號基礎上,限制“馬甲”

    此舉是為了維持土拍的正常秩序,避免房企內卷,導致不公平的市場環境。

    (3)嚴查購地資金來源

    這一規則對于資金實力強的龍頭房企或央企國企而言,影響并不大,但是對于資金鏈緊張,尤其是依賴高杠桿、快周轉的房企卻是“傷筋動骨”。

    (4)參拍企業資質審查

    無論是普通招拍掛地塊或是北京、杭州等地的試點競品質項目,對于開發資質的資格審查的門檻也是越來越高,殼資源參拍的模式受到越來越多的限制。

    土拍政策的調整目標是倒逼迫開發商主動降杠桿,化解潛在流動性危機,同時保證開發商的合理利潤,從企業端的維穩舉措。

    全國土拍一盤棋,而背后體現的是行業發展的“穩”字當先。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 全國土拍一盤棋!

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