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    讀懂7城土拍大數據:失聲的恒碧萬、稱王的融招保

    扒財經 扒財經
    2021-05-12 10:03 446 0 0
    神話終結與加速退圈,江湖正在固化...

    作者:婷婷王

    來源:風財訊(ID:fengcaixun)

    4月15日-5月11日,長春、沈陽、重慶、廣州、無錫、杭州、北京完成了首批土地集中入市的拍賣。

    7大城市的土拍結果,特征明顯、信號滿格,對后續15城的土拍,以及房企生存格局,也很有參考價值。

    風財訊統計了7大城市的土拍房企拿地結果,推出270宗土地、最終成交251宗。

    總結一下城市特征:

    重慶誕生了最高溢價率(近130%),杭州成交地塊最多(57宗)、出讓金最高(1178億元),北京的土地規則最多最嚴,無錫報價全觸頂,廣州拿地成色一般流拍較多,長春溢價率墊底(最高溢價率3.3%)。

    總結一下拿地企業特征:

    百強房企的戰場、“恒碧萬”存在感較低、國央企優勢凸顯、本土深耕型房企笑傲、大小房企分化嚴重、退圈房企增多…

    不管是否承認,城市與板塊或許還有輪動,但房企逆襲的機會越來越少,地產江湖正在“固化”。

    2021年“各城市集中供地成交結果(逐宗土地)詳情表”

    恒碧萬“玩失蹤”

    融創保利“廣稱王”

    目前為止,首批集中土地出讓獲地的房企,TOP5中,融創、保利非常積極各地撒網,碧桂園、恒大、萬科卻異常低調,幾乎不見蹤影。

    “頭部的大型房企中,融創拿地就很積極,但‘碧萬恒’就相對謹慎?!?/p>

    億翰智庫研究部總監于小雨認為,“碧萬恒”的區域布局范圍更廣,不需要把寶全部押在集中供地的熱門城市。

    前期囤地夠多了,這一輪也比較低調,比如萬科,投資力度比去年提升了很多,但1-3月已經投入超200億拿地。還有“意外缺席杭州土拍”的綠城中國,一季度328億,排名第一。

    相反前期拿地較少的企業,搶著在第一輪集中供地“補血”。比如融創。

    融創的拿地數量,在重慶、無錫都排第一,在杭州排第二;融創在目前7大城市第一輪集中工地,拿地總金額已超320億元。

    “個人認為,其他非集中供地城市如果也在這個時間段供地,可能地價相對比較合理,或者說熱度沒那么高,其實這種情況對碧萬恒這類企業來說是有優勢的?!庇谛∮瓯硎?。 

    國企抄冷底 民企搶熱門

    市場分明各有原因

    這次集中供地有點意外的是,國企/央企并沒有想象中的那么強勢。

    雖然拿地總額TOP5里中鐵、招商、保利占了三席,但中鐵主要是逆勢重倉沈陽,招商保利靠全國鋪量。

    全局來看,首批集中拍地結果中,廣州27家企業拿地,國企/央企14家,民企13家;無錫16宗土地中,國企/央企6宗,頭部房企競得10宗;重慶32家企業拿地,國企/央企有12家,民企20家。

    中指研究院認為,可能因為國企央企在考核上,對利潤率有要求。不一定在集中供地時候湊熱鬧。

    今年4月中下旬,在關注度較低的沈陽、長春的土拍市場中,保利、華潤、萬科、招商等紛紛入手,搶購了一些低價土地。

    但在杭州這樣的城市,民企表現更亮眼。

    如果說廣州、無錫、重慶等城市還有大量國央企拿地,杭州的拿地房企中,更多是深耕本地的民營企業。

    拿地金額排名第一的是融信(142.3億),第二是融創(126.9億)。其次華潤之后濱江96.3億、中駿91億、祥生54.3億、龍湖52.5億…都是大中型規模的民企。

    中指研究院認為,不同市場表現火熱各有原因。

    比如杭州,因為采用了不同的保證金繳納方式(5000萬托底保證金),而且土地出讓金繳納期限相對較長,部分地塊(預約保證金)甚至長達到6個月,給了更多類型的企業機會。

    比如重慶因為優質土地占比較高,對房企吸引力強。

    北京地市的區域分化加劇,地價上限及其他土拍規則嚴密,使得總出讓金額1109億元不及杭州,最高溢價率25%、最低僅有2%溢價率。

    沈陽,則因為每宗地塊基本均有配建要求,雖然對房企吸引力有限,但對沈陽這樣的城市發展來講更有意義。

    “深耕本土”或是

    唯一的逆襲鑰匙

    在第一輪集中土拍中,“本土企業”有強烈的拿地訴求。

    比如,廣州的越秀,通過“自競+聯合”攬入6宗地塊,且其中不乏熱門地塊,成交總價達177.53億元。

    比如,杭州的濱江,則充分發揮本土優勢,以183億元拿下5宗地塊。融信則繼續奉行“深耕杭州”的策略,以229億拿下7宗地塊。

    比如,重慶的龍湖、金科,位居拿地數第二和第三。

    這種現象,在杭州體現尤為突出。在5月8日的土拍中,22家競買人,一半左右都是本土小房企。

    “濱江、越秀這類企業,雖然是千億或者接近千億的房企,也都是前五十強的房企,他們分別在杭州和廣州等地方的市場占有率非常高,對這個城市的依賴度很大,所以拿地上顯得勢在必得?!庇谛∮曛赋?。

    江湖格局固化

    拿地難加速退圈 

    很多熱門城市在第一批集拍中,推出了大量土地,占2021全年土儲的占比較高。

    這意味著,如果這一次顆粒無收,前期儲備較少的房企,會越來越難增儲。

    這種嚴重分化,會否導致未來地產江湖格局大變?

    “與其說變化,不如說是固化。尤其三道紅線,大家的手腳基本被捆住了,彎道超車很難,地產江湖的競爭格局已經相對固定了,沒能力拿地的房企比然要想好退出?!庇谛∮瓯硎?。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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    原標題: 讀懂7城土拍大數據:失聲的恒碧萬、稱王的融招保

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