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    民營房企不拿地了?

    西政資本 西政資本
    2021-09-29 10:46 252 0 0
    9月28日至29日,深圳第二批集中供地收官,15家房企參與競拍22宗地塊,15家房企中民營房企占比還不到四分之一,在深圳首批集中供地中出手兇猛的幾家民營房企也意外地沒有參與本批土地的競拍。

    作者:西政資本

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    筆者按:

    9月26日至27日,廣州第二批集中供地收官,48宗土地中有25宗流拍,流拍率超過50%,成交的23宗地總成交金額為569億元,國央企拿下了絕大多數地塊,但占參拍企業總數四分之一的民營房企(含外資房企)拿地金額占總成交金額卻還不到10%,讓全市場大跌眼鏡。

    9月28日至29日,深圳第二批集中供地收官,15家房企參與競拍22宗地塊,15家房企中民營房企占比還不到四分之一,在深圳首批集中供地中出手兇猛的幾家民營房企也意外地沒有參與本批土地的競拍。在己成交的21宗地塊中,國央企占了絕對的大頭,民營房企也是收獲甚少。

    我們注意到,民營房企目前的拿地能力與拿地熱情己急速下降,尤其是一二線城市單宗總價為十幾億、幾十億或上百億的地塊,基本上都看不到民營房企出價的影子。9月27日傍晚,央行在官網發布通稿,其中央行在第三季度例會里面提到“要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,受這個利好消息的影響,9月28日地產股集體大漲。盡管如此,房企的融資緊張面和銷售回款難的情況何時才能大幅改善,目前還有待市場觀察。

    一、一線城市的招拍掛全面進入國央企主導時代 

    廣州和深圳第二批集中供地的市場表現具有很強的風向意味,對于一線城市的土拍來說,普遍存在的就是出讓地塊高總價的情形,比如單宗地塊動輒十幾億、幾十億甚至上百億的地價款。國央企因為較為穩健的信用以及在融資成本方面的天然優勢成為了此輪強調控下的最大贏家,對于絕大多數民營房企來說,目前在一線城市的拿地基本處于力不從心的狀態,原因主要有如下兩點:

    1. 自從實施購地主體與資金來源審查新規以來,房企的土地保證金與土地款融資被徹底堵住,自有資金的證明難度以及來自審計層面的風險明顯地抑制了房企的競拍沖動。對于當前金融強監管和樓市強調控背景下面臨融資難和銷售回款難的民營房企來說,生存問題已擺在第一位,賬上趴著十幾億或者幾十個億自有資金并等著拿地的民營房企可能只有百分之一甚至千分之一。因此,對于一線城市動輒十幾億、幾十億或者上百億的單宗地塊的地價款來說,民營房企參與競拍肯定力不從心,而廣州這次土拍中民營房企拿下的都只是總價較低的地塊就是最好的證明。

    2. 自實施“三道紅線”的融資監管新規以來,監管層要求房企購地金額不得超過年度銷售額的40%,這個“拿地銷售比”也給房企的拍地設置了一定的限制。對于民營房企來說,能不能一次性掏出十幾個億或者幾十億是個很大的問題;而對于國央企來說,即便有掏錢的能力,能否滿足拿地銷售比也是個需要考慮的問題。因此,就一線城市的土拍真實出價能力而言,頭部房企中的國央企其實才是真正有資格且有資本的玩家,深圳本批次集中供地的成交結果也印證了這個道理。

    二、地產投資機構面臨困境 

    在行業邏輯中,大部分國央企類的房企都是不缺錢的主體,準確地說應該是融資成本、融資渠道都占盡優勢的企業。國央企靠硬實力在一線城市拿下土地后,不會像民營房企一樣有強烈的拿地后立馬融資以置換前期投入的需求,另外銀行開發貸也會提前向國央企的項目靠攏(目前銀行的授信額度都在向國央企傾斜),因此國央企的拿地、開發、銷售在當前形勢下仍舊能保持良性循環。

    國央企類房企在一線城市以及大部分二線城市中對土地市場的絕對性主導對于信托、私募以及其他各類投資機構來說其實存在很大的壓力,具體來說主要是以下幾點:

    1. 絕大多數銀行私行、信托、私募等機構在地產投資方向上的主要交易對手都是民營房企,資金投放成本基本都要在年化9%-15%之間(其中投資人收益就占了年化6%-8%左右),如果民營房企無法繼續拿地,或者民營都外溢到能級較弱的城市拿地,那對于機構來說地產投資業務的機會將大大減少,這些弱城市項目的業務風險也會明顯增加。

    2. 就當前的監管形勢而言,在融資方面,不管是境內外發債還是銀行渠道融資,國央企都有著絕對的優勢;在銷售和回款方面,國央企的信用背書以及銀行按揭授信等傾向性支持也讓國央企比民營房企能擁有更好的生存和發展機會。國央企的融資成本大部分都集中在年化5%左右,民營房企的融資成本集中在年化8%-15%左右,國央企搶占民營房企的市場后,不管是以募集為主的資金類機構,還是以高收益為追求的擁有自有資金的國企類機構、擔保、小貸、保理、融資租賃公司以及其他類前融機構,在缺失可承受更高成本的民營房企的融資業務后基本都得面臨生存和發展的難題。

    三、房企當前的拿地心態與地產前融機構的業務機會

    從廣州和深圳第二批集中供地的土拍情況來看,當下能有大額現金握在手上并等著拿地的民營房企已極為稀少,房企目前最操心的是能否拿出自有資金或者資金來源是否能經得起審查和審計,至于土地優質與否、價格合適與否已經是第二重要的問題?,F實一點地說,房企目前首先要考慮的是自己有無資本、有無能力參與土拍的問題,尤其是對于具備全國擴張及高周轉、高杠桿特征的房企來說,在融資難度加大、資金鏈偏緊的情況下,房企肯定是保命要緊,因此保守策略才是上策,也即“不拿地”總好過“拿錯地”。

    (一)民營房企在重點關注弱二線和強三線城市的項目

    不少同行認為,一線城市和強二線城市的招拍掛市場被國央企占領后,一些優秀房企會更加積極主動地尋找具有產業或人口優勢的二三線城市的投資機會,甚至這波趨勢可能會讓民營房企的拿地繼續外溢到四五線城市。我們認為,上述觀點需要分階段區別看待,一是目前樓市強調控的背景下,全國主要城市的房價基本都出現了下跌,有些三、四、五線城市甚至慘不忍睹,購房者及投資者看空情緒非常濃厚,因此在銷售回款難的背景下房企的拿地熱情比較有限;二是全行業對金融強監管及樓市強調控的政策放松有很強的期待,甚至有不少人認為民營房企目前存在跟政府博弈的心理,因此政策和市場邊際會在后面逐步改善,屆時一二線城市還是會迎來民營房企的回歸,況且大多數百強房企目前也基本只將一二線城市作為重倉的基地。

    值得一提的是,就市場動向而言,近段時間以來三線城市的項目確實受到了更多開發商的關注,這些城市地產項目的前融業務也受到了很多前融機構的重視。具體原因方面,一是一線城市和強二線城市的土拍門檻提高后(包括限馬甲、購地主體與資金來源審查等),民營房企拿地能力明顯降低(尤其是單宗用地總價很高的情形),因此對存在人口或產業優勢的三線城市更為偏好;二是上述類型的三線城市在地貨比、調控靈活度等方面存在差異化的優勢,而民營房企在這類區域拿地也能迎合信托、私募等前融機構的需求。從目前的前融業務來看,三線城市中的徐州、常州、揚州、湖州、鎮江、滁州、綿陽、舟山、漳州、常熟等城市都還比較受開發商和我們前融機構的青睞,甚至湛江、株洲、阜陽等城市也較受關注,比如在前融業務方面,我們通過“信托+有限合伙”的產品形式對強主體開發商在三線城市的項目提供前融資金(綜合成本一般在年化12%-14%左右),市場各方目前都還是有比較大的接受度。

    (二)弱能級城市地產項目的前融業務風險

    因房企拿地后由前融機構注入的前融資金基本都無法與銀行開發貸并存,加上目前銀行的授信額度基本都在向國央企以及一二線城市項目傾斜,因此我們目前對強主體房企三線城市項目的前融一般都得很謹慎地評估資金退出的難度。

    從銀行開發貸的額度情況來看,目前大部分銀行都面臨沒有額度或者額度緊張的情況,雖然有個別銀行目前的地產額度還是比較充足(主要是因為之前的房地產貸款占比較低),但按監管的要求,銀行的開發貸業務只能平穩增長,也即不能短期劇增。整體來看,各家銀行的額度空間差異很大,但因整體融資收緊,因此對交易對手及目標項目的篩選標準都已相應提高,具體比如開發商的實力以及項目所處地段和銷售前景都需納入考慮。相比開發貸收緊的情況,銀行按揭貸款的額度則更加緊張,大的原則也是挑選優質項目,一手樓盤還需重點關注完工風險,二手房的按揭貸款則基本都已暫停。鑒于上述原因,就三線城市的前融項目操作風險來說,我們目前對銀行開發貸能否順利置換我們的前融資金會顯得格外重視。

    需補充說明的是,就前融業務而言,我們目前的業務操作邏輯已發生很大的改變。以往的融資邏輯更多的是依賴房企所屬集團的兜底,比如房企所屬集團通過其他融資途徑取得現金或者通過其他項目的現金回流支付我們的前融本息或收益。在當前的監管形勢下,房企所屬集團或其他項目基本都是自顧不暇,甚至我們更擔心的是他們會挪用項目公司的資金,因此我們前融的業務邏輯出現了以下兩個調整:一是需特別關注項目公司獲取銀行開發貸的可行性,并盡量準確地預測銷售回款(包括銀行的按揭貸款發放);二是強化投后管理,比如嚴格監控開發商的資金使用,防止開發商與總包單位串通并套走銀行開發貸的資金或者銷售監管賬戶里的資金。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 民營房企不拿地了?

    西政資本

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