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    袍子里的虱子

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-08-09 16:34 383 1 1
    今年中國憑借143家的上榜企業數量再次位列榜首,較去年增加了10家。

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    日前,《財富》雜志公布了2021年世界500強企業排行榜。今年中國憑借143家的上榜企業數量再次位列榜首,較去年增加了10家。

    同時,500強榜單中上榜的房企有8家,除了老面孔有恒大、碧桂園、綠地、萬科和保利地產,還多了3個新面孔——融創、龍湖與華潤置地。

    來自太平洋彼岸的好消息,著實讓投資者們心潮澎湃了一把,8家房企的股價隨即翻紅。

    然而,財富500強剛給中國房地產披上了華麗麗的袍子,國際評級機構就把袍子一掀,大聲對世人說:

    看啊,這里頭全是虱子。

    01

    中國房地產行業又被境外評級機構唱衰了。

    7 月26 日,中誠信國際首次將中國房地產行業的展望由穩定調整為負面。

    在它之前,穆迪、標準普爾和惠譽三大國際公認的評級機構也紛紛給出負面展望。

    評級機構的企業負面展望名單也在不斷加長:

    1)幸福很難的華夏幸福被中誠信國際給出了負面展望、評級下調;

    2)穆迪觀察了一年,還是選擇把富力無情地打入負面展望之列;

    3)藍光一直在標普的負面信用觀察名單上;

    4)世界500強恒大危機持續發酵,被三大評級機構一致調整為負面展望、評級下調。

    還有的房企則直接被撤除了評級。

    比如穆迪撤銷了藍光、泰禾、華夏幸福等房企的評級,惠譽撤銷了對綠地的評級。

    三大國際評級機構對房企的信用評級,是可以直接影響房企的股價走勢的。

    當然更深遠的是影響房企海外發債,能不能順利發,以及發債利率高低都和評級有關。

    評級下調,對現金流緊張的房企來說,無疑是雪上加霜,即使能發出來,也是高利率。

    這些房企中,不乏千億級企業,即便他們在2020年創下業績新高,交出了不錯的成績單。

    02

    房企為何得不到評級機構的青眼?

    以富力為例。

    曾經的富力,恒大、碧桂園都要叫它一聲“大哥”,現在只能在房企償債壓力榜排上前三。

    穆迪將富力地產由“Ba3”降至“B1”,又將富力香港降至“B2”,所有展望都從觀察名單變為“負面”,主要是對其償債能力與流動性失去了信心。

    又比如剛跨入千億陣營的禹洲。即便是找來中信里昂背書,但年報上乏善可陳的業績暴露了它的外強中干,惹得評級機構紛紛下調評級,標普甚至將其列入負面觀察名單。

    惠譽殺人還要誅心,質疑禹洲銷售數據注水。

    當然,禹洲的年報確實有很多可疑的地方,雖然賬面現金足以覆蓋其短債,但2021年以來禹洲拿地銳減、有息負債不降反增約15%,存明股實債之嫌。

    再比如綠地。

    作為世界500強,因杠桿率高企與不抗打的現金流,被三大評級機構降至投機等級,穆迪、標普與惠譽對綠地控股的評級分別為Ba1、BB、BB-。

    在這個過程中,耐人尋味的是綠地和惠譽的回應。

    7月29日,惠譽宣布將撤銷對綠地控股的評級,次日綠地的3只存量美元債立馬下跌。

    綠地趕緊澄清,是公司今年沒有和惠譽繼續合作——而不是惠譽看不上自己。

    綠地還愿意為自己發聲,藍光發展、華夏幸福、泰禾這三家爆雷的房企直接躺平任嘲。

    今年以來,藍光持續發生債券違約,被多家評級機構集體降級,標普更是給出了D的垃圾評級。

    華夏幸福的債務問題人盡皆知,惠譽、穆迪等多家機構不斷下調評級,大概是王文學沒有錢再續約合作了,如今三家機構都對其撤銷了評級。

    泰禾債務高企的同時,賬面現金只能支付不到10%的短債。糟糕的財務狀況和未來融資的不確定性,讓泰禾成為中國唯一一家被穆迪評為Caa1級別的房企,同時惠譽也給出CCC+的超低評級。

    03

    能做裁判的,資歷都要比運動員老。

    標普創立于1860年。穆迪于1900年成立。1913年有了惠譽。

    綜合前述案例不難發現,債務杠桿率和流動性風險依然是評級機構考量房企的核心指標。

    評級,更多的作用是一面照妖鏡,從第三方角度反映出企業的真實素質。面對評級下調,房企應該引以為鑒,而不是激烈反彈。

    因為被裁判密切關注,還敢跟裁判叫板的運動員,一般有兩種結果:黃牌或紅牌。

    畢竟,被下調評級或展望負面的房企的確存在各自的問題。

    還是以富力為例。

    去年富力頭懸1800億高額債務,把減員、降價、甩賣資產、股權融資等降杠桿操作用了個遍,到現在仍然短期償債高企,還有近400億的資金敞口亟需填平。

    土儲是房企的未來。今年以來,富力直接放棄拿地,相當于自斷前程。

    而疲軟的銷售疊加高息展期,商業與酒店產業持續吸血地產主業,似乎讓富力陷入了惡性循環。

    同時,信貸條件收緊又讓富力的再融資和償債現金流壓力驟增,未來面臨極大的不確定性。

    重回世界500強的綠地,日子也好不到哪去。炸天團根據公開信息算了算,截至今年上半年,綠地的有息負債約2871億元。

    綠地手上有多少現款呢?

    綠地去年的經營現金流447億元,貨幣資金1035億元,加起來還不到有息負債的一半,也難怪評級機構不看好這家世界500強企業。

    04

    最近,炸天團聽得最多的話就是:“房地產行業會一直存在,但企業不一定?!?/p>

    政策層出不窮,一回頭,大家都發現房地產行業前景太不明朗了。

    還可以確定的是,市場不需要這么多房企存在。能活下去的,都會有個好明天;活不下去的,不知道哪天就看不到明天的太陽了。

    看來,國際評級機構也已經把中國房地產市場整明白了:在中國,政策才是房地產的風向標。

    此時,冷靜看待榜單上的表面繁榮,客觀對待自身存在的問題,把藏在華麗袍子里的虱子消滅掉,才是正理。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 袍子里的虱子

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