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    超級重磅!合生創展:坦途還是深淵?

    杠桿地產 杠桿地產
    2021-10-09 11:48 355 0 0
    2021上半年,合生創展銷售及預售合約出售的物業總額212.27億元。

    作者:桿姐

    來源:杠桿地產(ID:Property-Market)

    剛剛過去的十一假期,因為一則傳聞,隱秘霸主合生創展站上了輿論C位。

    根據證券時報報道,多位知情人士表示,合生創展集團擬收購恒大物業約51%股權,最終的交易細節仍有待雙方進一步公告方可確定。

    10月4日,恒大物業發布公告:短暫停牌,因為“一份構成內幕消息及可能全面要約公司股份的公告?!?/p>

    同日,合生創展亦短暫停牌并公告:是有關本公司一項主要交易(本公司在該交易下同意收購一家在聯交所上市之公司的股份)……

    和此前坊間瘋傳的碧桂園、萬科等收購不同。到這個階段,恒大與合生創展的“聯姻”似乎離落地不遠了。

    那么問題來了:為什么是合生創展?

    01

    “虎落平陽”

    在杠桿地產印象里,合生創展很“神秘”,因為分外低調。年輕的桿友可能不會想到,這是一艘地產界曾經的“航母”。

    朱孟依,合生創展掌門人,1959年8月出生于廣東省梅州市豐順縣,1992年與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創辦合生創展集團。

    2004年,包工頭出身的朱孟依領導合生創展,銷售破百億元,成為我國大陸地區首家破百億的房企。注意,杠桿地產必須重復一遍,百億級銷售,那可是2004年。

    行業里經常說的段子是,當年恒大的銷售額為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產64億元、雅居樂為45億元。

    這些十多年前的數據,準確性我們不好再去一一查證。但杠桿地產可以確認的是,那一年的確是朱孟依的高光時刻。

    有人稱朱孟依“隱秘霸主”,也有人說他是“地下教父”。能夠被稱為霸主、教父,不是一般人。

    事實上,當初的地產界就對合生創展有“華南五虎”之一的美譽,其余“四虎”分別是碧桂園,恒大,富力,雅居樂。

    這“五虎”的共同點是均從廣東起家,規?;l展,面向全國,都在香港上市。

    但2004年之后的很多年,合生創展的故事沒那么輝煌了。合生創展的銷售額,這10多年,最高時也只有數百億元,有時候甚至可憐到只有幾十億元。

    2020年算是高增長期,公告顯示,當年合生創展銷售額358.34億元,同比增長53.68%。2021上半年,合生創展銷售及預售合約出售的物業總額212.27億元。

    數據里隱約可以看到,合生創展腳步慢了不少。

    02

    2021上半年:增速不錯,毛利率凈利率下滑

    2021年的半年報里,我們可以看到合生創展最近的生存狀態。

    合生創展的業務分為地產、商業、物業管理、投資和基建五大板塊。2021上半年,其主營的地產板塊確認銷售額為64.83億港元。有關交付及落成物業的整體平均售價為每平米21241港元(17776元),較去年同期上升8%。

    合約銷售金額上面杠桿地產也說了:212.27億元。以產品類型分類來看,這其中以剛改盤銷售占比最大,為60%,其次是高端盤占比38%,最后為遠郊盤占比2%;

    按區域來看,環渤海經濟圈是合生創展的主要吸金地,今年上半年貢獻了102.96億元的合約銷售額,其次為大灣區78.15億元、長三角31.16億元。

    從上述數據里,我們大概能看出合生創展的布局:主打中高端產品,深耕東部核心城市群。

    物業管理方面,2021上半年,合生活小區及物業管理的抵銷前收益分別為7.69億港元和8.25億港元,同比上升264%和20%。

    值得一提的是投資板塊,這方面合生創展的成果頗豐。

    2021上半年,合生創展按公平值透過其他全面收入列賬的財務資產為41.03億港元;按公平值透過損益列賬的財務資產為287.87億港元。于一級市場及二級市場之投資收入為50.07億港元。

    合生創展年中報里如此介紹自己的投資業務:專注高新科技類股權投資。板塊以中長期持有為目標進行配置,在低息環境下為現金盈余尋找更高的資本回報及穩定現金流。

    朱孟依之女朱桔榕,出生于1989年,人大金融專業畢業,2012年開始入主合生創展集團。先后擔任總裁助理、執行董事、常務副總裁、董事會副主席等職務。投資板塊也是在“二代”朱桔榕接班以后逐漸發展起來的。

    2021上半年,合生創展的毛利率有所下降,從去年同期的67%下降至63%,主要是由于物業發展分部交付產品的類型及檔次所影響。

    凈利率也隨之下滑,從去年同期的47.6%左右,將至今年上半年的35.3%。

    03

    坦途還是深淵?

    資產負債率來看,合生創展表現很穩定。今年上半年為67.03%,最近的這近10年,合生創展的資產負債率都控制在50%+至60%+這個區間,波動較小。

    截至2021上半年,合生創展的資產總值及負債總額分別為3333.60億港元及2234.42億港元;負債對資產比率(即負債總額對資產總值(不包括非控制性權益)比率)為67%,與2020年末持平。

    三道紅線來看,合生創展是綠擋房企:剔除預收款后的資產負債率為63.22%、凈負債率為75.28%、現金短債比為1.06。

    現金及銀行存款方面,合生創展2021上半年為428.55億港元,2020年末這一數據為296.5億港元?,F金及銀行存款當中76.19%為人民幣,余下13.76%、10.04%及0.01%分別為港元、美元及其他幣種。

    此次和恒大的交易如果確如報道所言,51%的股份超過400億港元,對于合生創展來說,雖然接得了,但消化起來還是有壓力。

    這次收購傳言背后,隱約可以看到的是朱孟依的“野心”。雖然不做大哥很多年,但他從來不服氣。比如在已經“掉隊”許久后,2017年,朱孟接連拿下數個萬達的項目。

    他甚至定下計劃,“2019年銷售400億元,2020年800億元,每年保持30%-50%的增長率”。

    理想很豐滿,現實是:2020年的合生創展,雖然實現高增長,但離800億元還相差甚遠。

    但如今,這幾年留給房地產行業彎道超車的機會已經不多,物業賽道勉強算得上一個。此時出手,確實是個好時機。

    那么多“危險”——從國美案中走出,安然度過2008年的金融危機,遭遇“京津新城”滑鐵盧……都過來了。

    前方是坦途還是深淵?走了才知道。3000多萬平米的較低成本土儲就是堅硬后盾。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“杠桿地產”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 超級重磅!合生創展:坦途還是深淵?

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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