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    2021下半年:融資更難

    西政資本 西政資本
    2021-06-18 14:29 430 0 0
    以民間資金參與以及明股實債、股加債的操作為主的上述前前融業務是否會受到合規排查的影響,目前仍有待市場進一步反饋??傮w而言,監管對樓市監控趨嚴。

    作者:西政資本

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    筆者按: 

    這段時間有個事情搞得做地產前融的小伙伴都有點小緊張,監管部門關注到一些房企的拿地情況和拿地資金,要求房企就已競得土地逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。因土地保證金和土地款的融資一直是監管部門重點關注的對象,銀行、信托、私募、資管也一直被要求禁止參與上述業務,因此以民間資金參與以及明股實債、股加債的操作為主的上述前前融業務是否會受到合規排查的影響,目前仍有待市場進一步反饋。

    進入六月份以來,很多地產前融同行都格外擔心下半年的地產行情問題。從市場的走向來看,目前開發商的拿地已開始變得更加審慎,招拍掛拿地的難度在持續上升,除了競地價、限房價,有些城市開始限銷售對象,另外熱點城市尤其是核心區域的搶地大戰不會消停,土拍的整體成交溢價率下半年也不太可能明顯走低,因此在項目低毛利的背景下不少開發商仍舊面臨“拿地虧死,不拿地等死”的困境。

    受招拍掛市場拿地難的影響,很多房企都已將拿地策略調整到了收并購、城市更新等方向,市場的融資需求也已從招拍掛項目大幅度地轉向了收并購和城市更新項目的前融需求。需注意的是,地產融資的監管仍舊有趨嚴的跡象,銀行的更新貸、開發貸、按揭貸款等仍舊沒有放松的跡象,且放款周期明顯拉長;融資類信托規模壓降和通道類業務壓縮已引起房地產信托業務大幅收縮,只是信托股權類投資產品開始逐漸成為主流;地產私募機構業務趨難且機構間出現明顯分化,另外其他各類渠道的資金也不同程度出現了供不應求的情況。

    總體而言,監管對樓市監控趨嚴。2021的下半年,開發商拿地難,融資更難。以下重點說說目前房地產項目各階段的融資情況。

    一、土地保證金融資

    前面有提到,監管部門在排查一些房企的拍地資金來源,對土地保證金的融資來說其實是合規層面的巨大挑戰。不管是純債權、明股實債,還是股加債類型的投資方式,開發商在不違背“三道紅線”監管要求的情況下,監管部門是否會對資金提供方對開發商的拿地支持提出否定意見,目前暫不得知,畢竟銀行、信托、私募、資管等均無法參與保證金融資,如果斬斷民間資金的進入,那在現實的層面來說似乎也不太可能,畢竟這個事情影響著整個行業的杠桿和無數人的飯碗,因此大家猜測更多的是監管部門主要針對的是房企自身通過各種方式倒騰資金的問題。

    從實務的情況來看,開發商參與土地競拍的保證金融資主要有兩種形式,第一種是短拆、過橋形式的短期融資,一般15天左右為一個周期,按天計息,每天的利息在0.12%-0.15%左右,按月計息則在2-3%左右,目前主要是私人老板、小貸、擔保等短拆、過橋機構在操作;第二種是土地保證金資金池的融資,資金使用期限一般是半年到一年左右,短一點的是三個月左右,年化成本一般在13%-18%左右,目前主要是一些民間機構和外資機構在操作,其中還有一些是私人老板、小貸公司、保理公司、投資公司以及實業類公司等。

    集中供地新規施行后,土地保證金的融資需求非常大,市面上能做這類業務的機構手上基本都已沒有額度或者額度不足。雖然也還有其他機構想嘗試進入保證金資金池融資的業務領域,但很多時候都因不太熟悉操作邏輯而對這類業務偏于謹慎。我們這幾年一直都很喜歡和操作保證金融資的私人老板或機構合作“前端保證金融資+后端前融置換”的捆綁業務,但在具體的配合過程中,不同的合作對象還是有著很明顯的區別。比如我們財富端的私人高凈值客戶,目前能一下子拿出幾千萬或幾個億的基本都是江浙一帶的被拆遷戶,有時候是一整個村子里同時幾個人一起參與前端的保證金業務,我們在后端的前融資金跟上后再置換給他們。值得一提的是,以前潮汕圈的高凈值客戶也很多,不過因為kangmei和yihua兩家上市公司吸走了潮汕圈子的很多資金,所以目前市面上的潮汕圈高凈值金主已少之又少。當然,就業務層面的配合來說,相比前端是外資機構或小貸、保理公司做保證金融資的情形,我們其實更愿意讓我們財富端的私人老板做前端的保證金融資,因為這樣可以更好地配合我們后端的前融資金的進入,并加快整體的工作效率,尤其是解決風控措施的銜接問題,不過有一些外資機構和保理公司做保證金資金池業務跟我們后端的前融置換已經磨合地非常默契的,則風控的銜接等細節也完全不是問題。

    二、土地款融資

    土地保證金和土地款的融資一直都非常特殊,因地產融資監管的影響,銀行、信托和私募基金的資金一直都無法進入,比如我們與銀行私行、信托等合作的“信托+基金/有限合伙”的產品,目前也只能在開發商繳完土地款后才能實現融資款的注入。就土地款融資本身而言,目前常見的主要是兩種方式,第一種是土地款繳納期限比較短的情況下,比如競得土地后一個月左右需繳完土地款的情形,很多開發商都傾向于短期融資,比如繼續找提供土地保證金融資的過橋機構解決土地款;第二種是土地款繳納周期比較長的情況下,很多開發商都會選擇找一些地方性的國企或國企類機構解決土地款的融資,其中風控方面主要通過后置抵押或提供其他抵押物的形式解決。以上是目前比較常見的融資情形,不過實務中也有很多是開發商自己通過其他渠道融資解決土地款的繳納,或者找其他類型的機構解決土地款融資。

    從融資成本來說,因為土地保證金的融資成本高于剩余土地款融資的成本,土地款的融資成本又高于繳完土地款或拿地后的前融成本,因此我們現在主要做的拿地后的前融業務一定程度上也都是為了置換掉前端高成本的土地保證金及土地款的融資。當然,同前面的情況一樣,我們后端進入的融資款(指開發商繳完土地款后才能進入的前融資金)要置換土地款的融資時,仍舊會遇到風控的銜接問題,比如我們要先做好持股架構后才能放款,也即提供土地款融資的機構要先把股權釋放并轉到我們名下,如果這個機構在沒拿到本息之前拒絕釋放股權或拒絕配合,則我們后端的融資款也很難進入,這也是為什么我們喜歡找江浙的私人老板配合我們做前端融資的真正原因,畢竟各方之間都已經有充分的默契和信任。

    三、繳完土地款以后的前融

    開發商繳完土地款后,很多機構的錢都已經可以進入,主要的比如信托資金(主要是股權類)、私募基金、國企類機構的資金以及其他金控等機構的資金。開發商繳完土地款后的前融方面,目前各機構之間主要是融資成本方面的競爭,比如我們的“信托+基金/有限合伙”的前融產品,我們給到前二十強開發商的放款成本最低只能做到年化9.5%的樣子,但還是有機構年化9%就能做,因此融資成本方面的競爭也造成了很嚴重的內卷,我們目前也和很多機構一樣把“搶到業務”的重要性放到了賺錢的前面。

    需注意的是,從交易對手的區分來看,對于拿地以后或者繳完土地款后的前融業務(也指“432”開發貸前的前融業務),信托公司的交易對手主要是百強開發商,給到開發商的融資成本較低,一般為年化9%-13%不等;國企類機構以及其他民營金控等的交易對手主要是地方龍頭房企以及其他實力較好的中小房企,給到開發商的融資成本稍高,一般為年化13%-18%不等;私募機構的交易對手則因機構間的分化問題有較大差異,與銀行、信托等合作密切的,交易對手以百強房企居多,給到開發商的融資成本較低,而靠自己的財富端募集資金的,則交易對手以中小房企居多,但給到開發商的融資成本卻高出很多;至于小貸公司、保理公司以及其他民間資金等,則基本都偏向做實力還過得去的中小房企的業務,不過年化成本很多都到了15%-20%左右。

    四、銀行、信托開發貸以及其他抵押融資產品

    受銀行貸款集中度“兩道紅線”的監管影響,目前有很多開發商已很難取得銀行的開發貸款,其中百強房企也不例外。目前國有制銀行和城商行等基本都將交易對手壓縮在前三十或五十強開發商范圍內,而股份制銀行的開發貸審批權限基本都收縮到了總行,基本上沒有了操作業務的空間,另外銀行的貸款額度也是目前最大的問題,很多開發商也都面臨銀行放款慢等難題。除銀行的開發貸難以獲取之外,信托的開發貸也面臨著同樣的問題,自從融資類信托規模壓降以及資金信托管理辦法(征求意見稿)等新規發布以來,信托開發貸已急劇減少,融資類信托的額度對開發商來說也成了稀缺產品的代表??傮w來說,目前銀行開發貸和信托開發貸都基本在往國央企背景的房企或其他排名靠前的房企傾斜,對中小房企則很不友好。

    因很多排名靠后的房企以及大部分的中小房企都已很難拿到開發貸,因此這些房企拿到土地證后一般都會早早地尋找一些抵押融資的產品,而這些融資產品在一定程度上也取代了銀行和信托開發貸的功能,目前較為常見的產品形式主要是如下三種:

    1. “保理+抵押”的產品:比如我們給房企的總包單位就其對項目公司的應收賬款提供保理融資,并由項目公司提供土地抵押和股權質押。

    2. 抵押融資:目前主要是一些小貸公司在操作,有些是直接對項目公司辦理抵押貸款的,有些是通過房企設立或尋找非房主體作為融資主體,資金再由非房主體流入項目公司的,當然土地自然須抵押在小貸公司名下。

    3. 金交所產品:目前主要是一些金控平臺、資管公司等通過在金交所發行非公開定向融資計劃等為開發商提供融資,不過很多時候都會引入擔保公司,并要求房企的項目公司辦理土地抵押和股權質押至擔保公司名下。值得注意的是,監管部門對金交所方向的融資產品一直都保持高壓監管態勢,因此后續是否會遇到合規問題還有待市場驗證。

    五、結論

    從上半年的融資數據來看,房地產行業總融資規模在持續下降,其中信用債融資規模顯著下降,傳統融資模式累計融資額也均下跌明顯。

    2021年的下半年,房企融資將越來越難。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 2021下半年:融資更難

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