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    多方絞殺房地產!一個時代落幕,哪些房企在劫難逃?

    杠桿地產 杠桿地產
    2021-07-28 10:59 181 0 0
    按照2020年三道紅線的規定,試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

    作者:桿姐

    來源:杠桿地產(ID:Property-Market)

    近期針對房地產的政策、會議、表態,目不暇接,可用“暴風驟雨”來形容。
    如此猛烈,有兩個群體“最受傷”。
    第一是加杠桿買房較多的群體,投資回報率是個問題;

    第二是房企,特別是此前杠桿率高、激進的房企,如今面臨艱辛去杠桿,甚至生還是死都不是自己可以決定。

    7月26日,據財聯社報道,被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。

    不僅如此,據說這一比例限制,除了房企在公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲地的支出。
    房企們怎么辦?哪些房企將越來越難,甚至走入絕境?杠桿地產今天談點個人看法。
    01
    房企再無僥幸可能
    對于房地產,各界有幾個共識。
    第一,不能往死里搞。所有人都堅信,房地產上下游產業鏈太長,解決就業多,對經濟影響極大,作為全球、全國銷售體量最大的商品,怎么能死搞?
    第二,房地產是夜壺,不僅不能往死里搞,幾乎每年都要給房地產幾個月的“小陽春”——不一定在春天,也可能是秋天、冬天。
    總體就是要讓投資者、房企開心幾個月,促進銷售、穩定價格,甚至是提升價格,確保地價可以再漲,地方政府、銀行都高興,經濟和就業也可以托底。
    第三,投資房產起碼不虧。在上述歷史、規律之下,很少有人相信買房會虧,杠桿地產主要說的大城市哈。
    這就導致無論購房者還是房企,多數時候有“信心”,或者說僥幸,任何加杠桿的行為,都覺得理所應當。
    但是故事從2020年開始,真的在變化。
    先是三道紅線,以剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍這“三條紅線”為標準,根據房企的“踩線”情況,將房企劃定為紅、橙、黃、綠四檔,分別對應不同的有息負債規模增速閥值。
    接著2020年最后一天發布貸款集中度管理規定。
    央行、銀保監會建立的銀行業金融管理制度,分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限。

    圖表來源|光大證券(特此感謝)
    然后,2021年春節后,市場傳聞,22城搞集中供地,后來發現是真的。
    接著7月初,國辦印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,突出住房的民生屬性,擴大保障性租賃住房供給,緩解住房租賃市場結構性供給不足。
    組合拳還沒完,7月23日,住建等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,從房地產開發、房屋買賣、住房租賃以及物業服務四個方面切入,對房地產市場秩序進行全面規范。
    這是幾個大方面,如果去細看,更加驚人。
    大偉看樓市統計,2021年截止日前(7月末),全國房地產累計調控超過320次,其中中央各部門的調控政策高達46次,2020年同期只有30次左右。
    中央部委房地產調控同比超過50%。

    圖表來源|大偉看樓市(特此感謝)

    政策大潮下,央媒也頻頻發聲,杠桿游戲看到新華時評說:

    合理房價是一個城市的競爭力所在

    文章指出,新市民和青年人的住房保障是當前難點也是矛盾的主要方面,特別是在一些人口凈流入、房價偏高的大城市,新市民、青年人買不起房、租不好房的問題比較突出。
    總結一下,調控已經形成體系和閉環,從房企彈藥杠桿、資金供給上限、土地供應、租賃住房供應、市場秩序等多個方面全面把房地產“關照”起來。
    這些舉措的逐步落地和深化,決定了地價、房價相對穩定,房子利潤率走低,房企杠桿狂奔,再無可能——房企任何僥幸心理都會把自己帶坑里,甚至債務摟不住,杠桿扛不起會把自己搞死。
    02
    從“三道紅線”到“拿地金額占比超40%紅線”,這些房企踩線
    當然,2020年后,房企大概多數沒有僥幸了,只有個人購房投資者多數不信。
    從2020年開始,多家知名房企就在自救。按照2020年三道紅線的規定,試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。
    很大程度上說,現在不是完成降負債目標的問題,而是如杠桿地產上文所述,針對房地產的閉環監管之下,房企狂奔再無可能,債權人自己也不放心,動輒“逼債”,房企不降債務,可能因為“擠兌”,自己要掛。
    我們不點名,桿友應該懂。
    至于“買地金額超年度銷售額40%”,綜合來看,這不算新政,2020年“三道紅線”管理就提出這一點。
    只是說,此前重點工作是房企要盡快實現“三道紅線”合格,否則借錢會很難。
    我們看2020年財報,各大房企挺牛的,不管真的假的、會計粉飾還是靠啥,三道紅線全踩的典型房企,似乎沒幾家。如下圖。

    圖表來源|不詳(特此感謝)
    當然,有些房企的上述指標也挺嚇人的,生活那么難了,杠桿地產就不舉例、點名。大家努力吧。
    截至2021上半年結束,一些房企在處理債務、賣項目、少拿地上挺積極的,可以說,又取得了一些“成績”。
    當然,代價也挺大的。部分超級、大房企上半年拿地簡直少得不敢相信,財務支出管理得太夸張了。
    不這樣不行啊,監管盯著,金融機構不提供彈藥,債權人不放心……
    但也有的房企,拿地兇猛,支出很高。

    圖表來源|中指院(特此感謝)
    如上圖,綠城、越秀地產、新希望地產、招商蛇口、華潤置地、龍光、融信集團、中駿集團、濱江集團等拿地金額占比好像不低。
    此外圖上沒有的保利、華僑城、卓越集團、建發等,杠桿地產大致看了一下,?好像也不低。
    上述不同口徑下,不一定過紅線了哈,希望大企業們有雅量。
    我其實特別想說,如今還能大筆買地的,恰恰是資金實力雄厚,或者起碼是有自己辦法。
    03
    未來房企更大的壓力是商票納入監控,嚴管財務粉飾
    此前有報道說,央行等監管部門已經出手,將“三道紅線”試點房企的商票數據納入監控范圍,要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。
    也有知情人士透露,目前商票數據暫未被納入“三道紅線”計算指標,不排除未來被納入計算的可能性。
    如果商票數據計入債務,納入“三道紅線”指標中的有息負債指標,未來房企降負債的壓力將進一步加大。

    圖表來源|鳳凰財經(特此感謝)
    日前的一個會議上,相關領導指出,“要牢牢抓住房地產金融這個關鍵,嚴格房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理?!?/section>
    打蛇打七寸,資金、杠桿就是房地產的七寸??刂谱×?,加上土地供應的擴大、租賃住房的增加,房價沒法折騰。
    當然,對于房企來說,意味著利潤率進一步走低,管理不善、成本控制、債務高的房企將出局。
    反過來,優秀的房企或許市占率會更高。
    無論票據目前是否納入監管,未來越來越嚴,杠桿地產是肯定的。
    目前“三道紅線”監管還有很多漏洞,債務轉移、粉飾財務的辦法很多,上頭不會不管的。
    7月26日消息出來后,地產股集體大跌,如下圖,那個慘。

    以前風光過,風水輪流轉,你要如何就如何。
    在劫難逃的房企,也是命啊,怪不得誰。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“杠桿地產”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 多方絞殺房地產!一個時代落幕,哪些房企在劫難逃?

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