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    富力的消化不良:從買到賣的造化

    YY評級 YY評級
    2020-08-29 15:20 75 0 0
    邊際的信息不多,但是有幾個維度值得觀察,因為這幾個層面,是決定富力未來的關鍵點,核心是解決流動性的問題,解決之前高負債擴張、收購酒店等資產的消化不良癥狀。

    作者:YY評級

    來源:YY評級(ID:YYRating)

    日前,高盛組織了富力境外投資者交流會。

    邊際的信息不多,但是有幾個維度值得觀察,因為這幾個層面,是決定富力未來的關鍵點,核心是解決流動性的問題,解決之前高負債擴張、收購酒店等資產的消化不良癥狀。

    第一是,債務化解情況。

    上半年富力降低了108億債務(絕對規模)左右,會上傳達“主要是來自于我們內部的現金管理。我們不止要管理美元債,還有一些項目貸款、信托貸款等其他形式的債務。規模不小,一共有460億。在債務管理方面,項目貸我們有借、有滾動、有還、有續期,我們也續了國內債,還償付了一些信托借款。所以盡管債務凈縮減規模是108億,但上半年實際管理債務是350到460億,這只是一個數字。債務管理規模還是非常大,但是我們最終的目標還是減少債務。我們還有360億現金,理想狀態在300億左右,目標還是能滾動保持一定的現金儲備?!?/p>

    第二是,即將面臨的未來或更現實的債務壓力。

    單純20年下半年即將到期的債券,包括Q3到期償付的部分,以及Q4的債券回售選擇權(put option認沽期權),加在一起有100多億,信托未來1年內有80億左右到期,整體債務壓力仍較為明顯。企業并未諱疾忌醫,對于整體的債務壓力,認識基本清醒。

    第三是,靠什么還?

    這是與會投資者最為關心的事情,也是雙方交鋒的核心點。

    具體來看,會上邊際或提出的有效方案如下:

    其一:降低拿地,減少資本開支。企業預估這塊,能夠節省79億現金支出。此外,下半年推盤計劃有145億,回款率在70-80%之間。

    其二:資產處置。想當年,老王揮淚賣酒店,市場捕風捉影甚至各種版本的富力臨時壓價,老王摔杯長嘆?;仡^看,誰賺誰虧,還是五五之分。這塊企業預計分為兩個維度,一個是商業物業和酒店板塊,一塊是項目合作開發等模式,預計總的盤子在120億附近。但是會上也透露出濃濃的不安感,“已經有人來和我們接洽,但目前估值不是很有吸引力”??赡苓@個故事,會重蹈當年老王賣文旅等項目的老路,畢竟這年頭有錢的主終究是少數,看得上的是資產,折扣才是動心價,騎士更多扮演了打劫的角色。

    其三,資本市場融資。這塊有投資者鋒芒外露,境內債這個估值,你咋個融資,二級估值這樣新債怎么發?確實,這塊的故事,只能依賴于地產的神通廣大了,目前wind披露PPN還有50億額度,SCP有10億額度,考慮交易所的對地產債疫情期間仍比較寬容,事實上借新還舊還被允許。但是能不能發出來,還是未知數。

    這幾個維度基本是預先設計的軌道,并無特別大的手筆。那么,這幾個維度對于壓頂的債務,有多大作用呢?

    1. 降低拿地,目前來看是壓縮支出,這塊作用有,但是對于體量來講,非常有限。

    2. 資產處置,如前分析,不確定因素大,目前來看,富力對自己的消化不良還沒有太深刻的困惑,因為處置資產的節奏還在準備保持賬面盈余,對手方的獲取目前暫時很難。

    3. 資本市場新增融資。估值波動的問題不解決,市場化融資境內就會很受限。

    目前的富力,還是在扛著……

    我們,也繼續看著……

    或許下一個BIG NEWS 是富力大甩賣酒店資產,估值不看了,也許那個時候,富力的債務問題,才到了徹底解決的時候。

    但人,是很難承認自己的錯誤的,短期富力的問題,還是選擇個折中的處理思路,目前的債務環境和較重的資產業態,富力也許需要有大手筆買下萬達酒店板塊的魄力去抓緊出售自己的物業板塊回籠資金,才能解決自身的問題。

    我們拭目以待。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“YY評級”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: YY | 富力的消化不良:從買到賣的造化

    YY評級

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