• <nav id="ge4gm"></nav>
    <menu id="ge4gm"><strong id="ge4gm"></strong></menu>
  • <menu id="ge4gm"><tt id="ge4gm"></tt></menu>

    三道紅線倒逼中梁地產“從良”

    路數 路數
    2021-06-25 10:39 995 0 0
    痛的領悟

    作者:很勤奮的路數

    來源:路數(ID:ilushu)

    三道紅線的試點房企有沒有可能擴容?

    現行12家試點房企中梁控股(02772.HK,以下簡稱“中梁”)在6月24日投資者電話會議上給了肯定答案。

    “預期未來還會有第二批,覆蓋50強甚至是100強?!惫竟芾韺臃Q。 

    2020年8月,中梁和其余11家房企被喊去北京參與座談會,并成為重點房地產企業資金監測和融資管理規則下的首批試點房企。 

    它們被要求完成降負債,每個月要上報情況。當然,還有比如,控制投銷比在40%以內。 

    反正被點名了,中梁只能遵守紀律。

    拿地上,中梁變乖變謹慎。管理層在24日的說辭是:“我們并沒有過度依賴在集中供地的二線城市做投資?!?、“避開過度競爭、限價過嚴的城市?!薄敖衲昕梢赃m當做精準的土地儲備?!?/p>

    所以今年前五個月,它家的土地總賬是:

    用了338億元新增了57個項目,新增貨值900億。地貨比大于2.5倍。平均成本在4900元/平方。不過土地的權益比是50-55%,并表率在60%。

    中梁強調了一點即不會去硬搶地。所以新增土儲中,30%是二線城市的土儲,其中僅有15%左右是來自于集中供地的熱點城市。65%占比是類二線城市性質的三線城市。剩余的6%是四線城市。 

    三道紅線倒逼下,中梁在銷售上更加注重現金回款率和去化率指標。前者超過85%,后者超過70%。指標非常健康,為高周轉開發商提供重要支撐。 

    三道紅線也倒逼著中梁做進一步的債務管理動作。它成為12家試點房企中為數不多成功降到黃檔的。 

    方式方法總結起來無非就是,一降低對高息債的依賴,比如減少364天公募債的發行,提高長債的占比;二是總量上不做特別增加。

    不過,中梁也體會到了融資之難。比如,受制于監管層對融資端的嚴控,公司的境內直融目前沒有新的進展。 

    同樣,中梁在銀團貸款上也只是分到一點點肉——到明年3月到期的7000萬美金雙邊銀團?!耙驗殂y行額度一般會留給最高評級的企業,不太會有增量?!惫芾韺犹拐\。 

    中梁認為自身總體債務水平可控且短期內沒有兌付及再融資壓力。原因一是公司主要依賴于以項目抵押為主的開發貸,時間上比較分散沒有到期集中度。二是按照項目現金流提早安排回款。 

    中梁預計自己到今年6月底總債務和去年年底持平。盡管黃檔房企年有息負債增速可以達到10%,但中梁不會選擇去突破。

    具體到財務結構上,中梁有信心在今年6月底將非銀貸款在有息負債中的比重從2020年年底的28%降到25%,如果順利,2021年年底降到20-25%。 

    但另一方面,中梁未必一定能在今年年底將平均融資成本從8.5%降到年初預期的8%。原因是未來6個月內,美元債融資成本的不確定性。管理層希望外界能夠理解。 

    成為試點房企后,中梁的感受挺深:

    一、不要對調控存有會放松的預期;

    二、即便個別城市有收緊,但市場整體銷售會維持穩定,不會大起大落。

    三、對于試點企業來說最困難的時刻已經過去,而非試點企業未來會比較難。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“路數”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 三道紅線倒逼中梁地產“從良”

    路數

    要有光,要讓房企更公開透明

    19篇

    文章

    1.4萬

    總閱讀量

    特殊資產行業交流群
    廠家證券
    推薦專欄
    更多>>
    • 法治揚帆
      法治揚帆

      傳播法治文化,弘揚法治精神,倡導法治思維

    • 負險不彬
      負險不彬

      王彬:法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代,我們只做金融那點兒專業的事兒。微信號: fuxianbubin

    • 地產風聲
      地產風聲

      專注地產江湖事,弘揚社會主義價值觀。微信號: fangshi488

    • 匯執
      匯執

      強制執行專家。上海市匯業(成都)律師事務所“執行與不良資產法律事業部”,簡稱“匯執”,一個只做執行的團隊,感謝您的關注與支持!

    • 觀點
      觀點

      觀點(www.guandian.cn)向來以提供迅速、準確的房地產資訊與深度內容給房地產行業、金融資本以及專業市場而享譽業內。公眾號ID:guandianweixin

    • 商業地產與法務

    微信掃描二維碼關注
    資產界公眾號

    資產界公眾號
    每天4篇行業干貨
    100萬企業主關注!
    Miya一下,你就知道
    產品經理會及時與您溝通