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    開局2021丨土地篇:“兩集中”影響下,熱度進一步分化

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-11 08:37 203 0 0
    2021年1-4月,土地市場周期性低位,受“兩集中”供地新政的影響,大多數重點城市3、4月近乎“斷供”,在此影響下,土地成交規模不及去年同期。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    2021年1-4月,土地市場周期性低位,受“兩集中”供地新政的影響,大多數重點城市3、4月近乎“斷供”,在此影響下,土地成交規模不及去年同期。

    價格方面,由于上海、杭州、重慶等熱點城市加大了高價土地的供應,成交價格同環比均明顯上漲,溢價率也在優質地塊的刺激下觸底回升。

    我們認為,在集中供地影響下,重點城市”地荒“時間較長,使得首批集中供地備受關注,再加上首批供地拍得的地塊在時間上可以實現年內銷售回款,這也導致了首次集中供地的熱度會高于接下來幾次集中供地。

    但在整體政策環境收緊的影響下,未來市場熱度將會有所降低,同時個體地塊之間的分化也會進一步加劇,隨著供地新政落地及信貸等金融監管持續加強,房企資金壓力明顯加大,拿地時對周轉速度、現金流等方面的考慮將更加慎重,因此,有需求保障的一二線及強三線城市優質地塊會更受市場關注。

    成交量縮價漲,二三線表現優于一線

    1)土地市場低位運行,但一線好于去年同期

    截止2021年4月30日,長春、廣州、重慶、無錫和沈陽5個城市首批集中供地成交,此前受集中供地影響,2021年前4個月全國300城經營性土地成交建筑面積少于去年同期,僅55230萬平方米。其余重點城市在5月份將集中土地“放量”,接下來的二季度土地成交規模將有顯著提升。

    分城市能級來看,一線城市表現突出。由于廣州首批集中拍地已經完成,因此在一線四城中表現尤為突出,這也使得一線城市整體成交量較去年同期增長26%,金額同比增幅8%;二線和三四線城市成交體量均不及去年同期,尤其二線城市,兩集中新政出臺之后,大部分城市3、4月基本“斷供”,導致成交規模同比降幅高達18%,成交金額也不及去年同期,同比下降9%。

    2)長三角三四線優質地塊增加,價格同比上漲16%

    2021年1-4月全國300城經營性土地成交樓板價為2985元/平方米,同比漲幅高16%。究其原因,一方面是由于以上海、廣州為代表的熱點城市高價地供應量較高,使得一線城市成交占比明顯上升,進而抬升整體成交均價;另一方面也是因為南通、湖州、徐州、金華、嘉興等長三角三四線城市優質地塊供應量較多,地價明顯上漲。

    分能級來看,除一線城市同比下滑15%外,其余能級城市同比均呈上漲趨勢。其中,三四線城市土地價格漲幅最為突出,同比上漲25%;其次是二線,同比上漲11%??傮w來看,二三線土地市場表現優于一線。

    圖:2019年以來全國300城

    土地成交量價情況月度走勢

    (單位:萬平方米,億元,元/平方米)


    注:4月數據統計范圍為2021.4.1-2021.4.29

    數據來源:CRIC中國房地產咨詢決策系統

    3)溢價率觸底回升,二、三線成上漲最大動力

    在熱點二三線城市優質地塊高溢價成交的刺激下,1-4月整體溢價率明顯回升,環比上浮6個百分點,達到了18%;同比來看,地市熱度較去年同期升溫也比較顯著,溢價率增加了4個百分點。分月來看,溢價率呈現出連續走高的趨勢,初步統計4月份的土拍溢價率已經達到25%,創下近三年以來的新高。

    各能級城市表現方面,二三線城市土地市場升溫顯著,溢價率分別漲至18%和21%,是整體溢價率提升的主力;一線城市則因供地結構改變、土地出讓條件調整等因素市場熱度最低,溢價率僅有8%,在三個能級中市場熱度最低。

    表:2021年前4月各能級城市

    經營性土地成交量價

    (單位:萬平方米,億元,元/平方米)

    注:數據統計范圍為2021.1.1-2021.4.29(下同)

    數據來源:CRIC中國房地產咨詢決策系統

    中西部二線城市成是供地主力

    從重點監測的城市來看,二線城市是2021年前4個月土地市場的成交主力。排名靠前的均是首批集中供地已經成交的城市,譬如重慶、廣州和長春,成交建面均超900萬平方米,位列前三甲,其中重慶以1666萬平方米的成交體量位居榜首,廣州和長春分列二、三位。

    分能級城市來看,一線城市中除廣州外,上海表現也比較突出,成交規模達663萬平方米,排在第七位,北京和深圳均未入榜。成交建面TOP20城市中有12個城市都是二線城市,除已經集中供地的重慶和長春外,西安、杭州、鄭州、長沙、成都等城市表現也比較突出,成交建面均突破500萬平方米。三四線城市占據六席,其中,溫州、徐州和南通等長三角熱點城市表現比較突出,成交建面均超過500萬平方米。

    熱度方面,市場持續分化。其中,徐州、金華、寧波、溫州、南通、杭州等長三角城市土拍表現尤為突出,市場熱度保持在較高水平,溢價率均在20%以上,其余城市溢價率多在10%以下,市場熱度處于較低位。值得注意的是,作為供地大戶的重慶、西安等中西部二線城市溢價率處于相對高位,均超30%。

    表:2021年前4月土地成交建面TOP20城市

    (單位:萬平方米,億元,元/平方米)

    數據來源:CRIC中國房地產咨詢決策系統

    二三線遠郊縣市成流拍重災區

    土地流拍方面,從重點監測的城市來看,2021年1-4月土地流拍現象較去年年末有所緩和,流拍率走勢明顯平穩,前4個月的流拍率均維持在10%左右。

    流拍現象的明顯緩和主要得益于2021年開年以來,重點城市的優質地塊出讓節奏不斷,包括北上杭在內的熱點一二線城市以及東莞、溫州、義烏等三四線城市均有多宗重點地塊出讓,同時年初房企拍地資金也相對充足,對優質土儲的拿地意愿較強,前4個月的土地流拍現象明顯較去年年末明顯減少。

    同比來看,一季度中僅有3月份的土地流拍率高于去年同期,1月、2月和4月的土地流拍率均明顯低于去年同期;2021年前4個月土地流拍現象實際要好于去年同期,土地市場也明顯更加穩定。

    結合流拍地塊所在區位來看,這些地塊多集中在廣州、長春、重慶、長沙、清遠、湛江等城市的下轄縣市,區位較為偏遠,周邊配套設施也比較缺乏,房企拿地意愿較低,最終遭遇流拍。

    圖:2019年以來重點監測城市土地流拍率走勢(%)

    數據來源:CRIC中國房地產咨詢決策系統

    集中供地下市場將進一步分化

    “兩集中”新政之后,大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度,整體來看,重點城市的宅地供應是較為充裕的。從首批集中出讓宅地規模來看,除廣州外,大部分城市供地節奏相對平穩甚至偏緩,尤其是深圳、廈門、北京、青島等城市首批集中供地均不足全年供地計劃的二成。

    從質量來看,除北京、杭州、南京等城市外,其余城市首次集中出讓地塊的質量并不突出,這也是為了平抑近期土地市場過熱的局面??紤]到租賃宅地一定程度上會擠壓普通宅地的供應體量,尤其是北京這樣租賃占地占比近三成的城市,“兩集中”新政實施之后,由于兩次集中供地時間間隔較長,長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”,熱點城市優質宅地的競爭將進一步升級。

    表:重點城市首批宅地集中規模

    與2021年供宅地計劃供應規模比較(萬平方米)

    注:數據統計截止4月30日

    數據來源:CRIC

    結合政策環境來看,除了重點城市土地供應端調控加強外,上海、深圳、杭州、成都、東莞、嘉興、南通、徐州等熱點城市也在近期加碼調控,以降低市場熱度、平穩市場發展。

    “兩集中”供地新政本身是想通過這種方式來抑制地價,但由于首次供地前的“地荒”時間較長,長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”,熱點城市優質宅地的競爭將進一步升級,這也使得第一批集中供地成為了市場關注的熱點。

    預計接下來政策環境整體仍然偏緊,土地市場熱度也會受此影響有所回落,但熱度分化趨勢還將持續。

    一方面,供地新政影響下,房企在重點城市的拿地機會將減少,必然使得不少企業的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉移,特別是市場表現較好的長三角三線城市,如溫州、紹興等,這些城市的土地市場競拍熱度極可能高位延續,但需求支撐較弱的城市土地市場仍將難獲關注,市場熱度也會維持在低位。

    另一方面,在“兩集中”試點推進的情況下,高盈利、低風險的稀缺優質地塊將獲得更高的市場關注度,反而會導致重點城市不同地塊間的冷熱分化進一步加劇。

    除了供地“兩集中”外,“租賃”也成為一季度房地產市場的熱頻詞。在十四五規劃中,明確提出要解決好大城市住房突出問題,大力增加保障性租賃住房供給,北京、上海、深圳等外來人口較多的城市也在一季度提出將在今年加大租賃等保障性住房用地的供應。今年重點城市的保障性住房用地供應力度將會較去年明顯增加,并進一步推升優質宅地的市場關注度。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 開局2021丨土地篇:“兩集中”影響下,熱度進一步分化

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